Россияне по-прежнему не готовы активно пользоваться ипотечными кредитными программами из-за высоких ставок. Свой вариант решения проблемы предложил губернатор Челябинской области Михаил Юревич в ходе недавней встречи с президентом Владимиром Путиным. По мнению главы региона, сделать ипотеку доступной помогут госгарантии субъектов РФ, предоставленные под ипотечные облигации. Эксперты считают инициативу своевременной: снижение ставки даже до 10% будет большим достижением.

По данным Национального агентства финансовых исследований, почти треть россиян планируют улучшить свои жилищные условия в ближайшие три года (30%). И традиционно этот вопрос наиболее остро стоит у респондентов молодого возраста (от 18 до 34 лет). Однако существующие в России условия получения ипотечных займов не соответствуют возможностям основной массы населения страны.

«Дело в том, что ипотечное кредитование у нас — это очень дорого», — говорит директор центра прикладных экономических исследований и разработок ВШЭ Татьяна Абанкина. «Даже самые лучшие условия — 11-12% — высокие, цены на квартиры высокие. И получается, что семье — даже если она берет кредит на 4-5 миллионов — приходится выплачивать 70-80 тысяч ежемесячно. Это фактически даже для очень хорошо зарабатывающей семьи как минимум половина или даже две трети ежемесячного семейного бюджета. Более того, постепенно растут дети, постепенно растут потребности семей, и, конечно, такие проценты по ипотечному кредитованию неподъемны для семей, в том числе и молодых», — отмечает эксперт.

Для снижения ставок по ипотеке губернатор Челябинской области Михаил Юревич предлагает предоставлять госгарантии субъектов РФ под ипотечные облигации.

«То есть организация, которая, например, выдает ипотечный кредит, формирует эти пакеты (неважно, кто: банк или уполномоченная организация). Дальше на этот ипотечный пакет выпускается облигация. Если мы будем гарантировать правительством, например, Челябинской области, которое имеет свой долгосрочный рейтинг, то эта облигация сразу же становится низкорисковой. Облигация будет хорошо покупаться на рынке под 7,5–8% годовых. Конечный заемщик может брать ипотечный кредит под 10%, это приблизительно на 4% ниже, чем мы имеем сейчас по рынку, потому что мы привлекаем деньги не банка, а других финансовых игроков: пенсионные фонды, страховые компании, — кто может свободные деньги разместить», — пояснил М. Юревич суть своего предложения в разговоре с президентом в Сочи.

Правда, для запуска механизма необходимо дополнить ст. 19 ФЗ «О защите конкуренции» пунктом, предусматривающим возможность предоставления государственных преференций в целях развития ипотечного жилищного кредитования.

Вопрос о том, будет ли спрос на выпускаемые ипотечные облигации, вызвал наибольшие разногласия у опрошенных УрБК экспертов.

«Предоставление государственных гарантий по ипотечным облигациям не решит проблему долгосрочного фондирования, т.к. предоставление гарантии — это инструмент снижения риска, а в настоящее время проблема не в высоких рисках по ипотечным бумагам, а в почти полном отсутствии на рынке институтов, готовых предоставлять долгосрочную ликвидность», — считает директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов.

Другими словами, гарантии по облигациям не снимают вопрос спроса на эти бумаги. В рамках программы ВЭБ этот вопрос решен гарантиями на спрос. Здесь же решение только с точки зрения «поддержки» рейтинга банка, пояснил он.

«Ориентир 7,5-8% в настоящий момент является очень оптимистичным, так как если мы посмотрим на последнее размещение АИЖК (а это 100%-ая государственная структура), то купон по этому выпуску на 4 года был установлен 7,75% годовых, а чтобы размещение ипотечных облигаций региональными кредитными институтами с государственной гарантии субъектов РФ было интересно инвесторам, необходимо будет предложить премию к доходности данного выпуска», — считает финансовый директор банка DeltaCredit Елена Кудлик.

Между тем, по мнению аналитика ИФК «Солид» Гульназы Галлиевой, ставка 8% представляется весьма привлекательной на долговом рынке, и эти бумаги будут пользоваться спросом, но весь вопрос в том, какие гарантии готова предоставить область.

С ней согласна аналитик ООО «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова. «Для инвесторов данное предложение выглядит весьма заманчивым, поскольку облигации не только имеют привлекательную ставку, но и подкреплены госгарантиями, что в свою очередь снижает сам риск ипотечной облигации», — отметила Е. Кондрашова.

В любом случае, уверены эксперты, если данная инициатива областного правительства будет принята и осуществлена, то это приведет к росту ипотечного кредитования, но не в разы. «Связано это с тем, что вряд ли удастся достичь радикального изменения ипотечных ставок (с текущих 13-16% до 10%). Для этого необходимо общее снижение инфляции в России и улучшение конъюнктуры мировых долговых рынков, что должно снизить стоимость фондирования для российских банков. Я не думаю, что предоставление госгарантии может позволить снизить ипотечную ставку более чем на 1-2%», — комментирует директор филиала БКС Премьер в Челябинске Илья Рощупкин.

«Ставка в 10%, естественно, является привлекательной для заемщика, но вопрос опять же в том, насколько массовым станет выпуск бумаг, и какие банки смогут принять в нем участие. Конечно, снижение ставки до 10% будет большим достижением на фоне того, что даже у госбанков ставки находятся в районе 13-15%. Можно говорить о том, что объем выдачи ипотеки увеличится сразу процентов на 10-15%, но путь к этому будет долгим и тернистым», — предупреждает Г. Галиева.

Губернатор М. Юревич уверен, что рост ипотеки даст мощный импульс развитию строительного и других рынков. Напомним, в 2012 году Челябинская область взяла высокую планку в части строительства нового жилья. На 2013 год планы еще более амбициозны, застройщики готовы ввести в строй 1,7 млн. кв. метров жилья, из которых миллион придется на Челябинск. Перспектива на новые рекорды есть: по данным областного минстроя, объем вводимого жилья можно довести до 2,3-2,4 млн. кв. метров ежегодно. Позицию южноуральских властей эксперты разделяют полностью.

«Рост выдачи ипотечных кредитов провоцирует более активное строительство», — отметил И. Рощупкин.

«Объем жилищного строительства с каждым годом все сильнее зависит от рынка ипотечного кредитования, ведь каждая пятая сделка проходит с использованием ипотеки, поэтому снижение ипотечной ставки на 1-2% повлияет на увеличение прибыли большинства застройщиков и даст возможность более активно использовать кредитование для увеличения объемов застройки», — считает Е. Кондрашова. При этом, отмечает эксперт, реализация инициативы способна оказать значительное влияние на развитие не только строительства, но и смежных отраслей экономики. Речь идет о производстве строительных материалов, создании инфраструктуры, развитии торговли и сферы услуг.

По мнению Е. Кудлик, инициатива М. Юревича является очень своевременной для развития рынка ипотеки в России и для увеличения ее доступности. «И очень позитивно, что эта инициатива исходит от субъектов РФ, именно масштабирование государственной поддержки на облигации с ипотечным покрытием могут сделать этот рынок интересным для широкого круга инвесторов в будущем», — уверена Е. Кудлик.

Этот инструмент необходимо начать развивать, популизируя его на рынке, резюмировала финансовый директор банка «DeltaCredit».