На вопросы Южно-Уральской редакции ИАА «УралБизнесКонсалтинг» ответила исполнительный директор Южно-Уральской Ассоциации Риэлторов Людмила Храмцова.



– Людмила Геннадьевна, какие факторы сегодня оказывают наибольшее влияние на развитие рынка недвижимости Южного Урала?


– С января 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс, который серьезно затормозил нашу работу. Дело в том, что фактически до апреля не были согласованы должностные инструкции и порядок работ по новому Жилищному кодексу, что серьезно затруднило деятельность агентов по недвижимости.


Сейчас определенные сложности в Челябинске связаны с изменением порядка оформления документов при переводе недвижимости из жилого фонда в нежилой: городские власти до сих пор не определили орган, который будет заниматься этим вопросом. В целом же процесс оформления от начальной стадии, то есть покупки квартиры для перевода в нежилой фонд, до подписания актов сдачи в эксплуатацию, занимает около года.


– Каковы, по-вашему, основные тенденции развития рынка недвижимости?


– Можно отметить бурное развитие рынка по всем направлениям. Одно из самых перспективных – развитие системы ипотечного кредитования. К сожалению, пока оно развивается не столь активно, как хотелось бы.


– Чем вы это можете объяснить?


– В первую очередь, высоким размером первоначального взноса, который недоступен значительной части желающих приобрести жилье. Кроме того, сдерживающим фактором остается высокая стоимость кредитов, а также выплата зарплат «в конверте». Банки не готовы выдавать кредиты под «липовые» справки о доходах, а организации не готовы показывать всю сумму заработной платы работника. В то же время на столичном рынке недвижимости в последнее время стоимость ипотечных кредитов серьезно снизилась. Через некоторое время мы ожидаем такого же падения кредитных ставок и у нас. По нашим прогнозам, активно ипотека начнет развиваться не раньше, чем через три года.


– Каков, на ваш взгляд, уровень цивилизованности рынка недвижимости в Челябинской области?


– В целом можно отметить, что рынок недвижимости развивается очень активно, но, к сожалению, назвать его цивилизованным до сих пор нельзя. Одна из основных целей Южно-Уральской Ассоциации Риэлторов и состоит в том, чтобы упорядочить рынок, разработать единые стандарты для всех участников рынка недвижимости, повысить уровень юридической грамотности клиентов. Важный аспект цивилизованности, на наш взгляд, это возможность предоставления клиенту дополнительных услуг, связанных с ремонтом помещения, дизайном интерьера, а также, например, обеспечением расчета через банковскую ячейку.


– А как вы оцениваете уровень конкуренции?


– По нашим оценкам, куплей-продажей недвижимости в Челябинске сегодня занимаются около 300 агентств. Однако, те организации, которые уже зарекомендовали себя на рынке, серьезной конкуренции не испытывают, поскольку у них уже сформировался свой круг постоянных клиентов.


– Как вы относитесь к отмене лицензирования риэлторской деятельности?


– Когда данный вид деятельности подлежал лицензированию, в городе работало не более двух десятков серьезных агентств. Сейчас их около трехсот, включая агентов, которые работают у себя на дому. Мы считаем, что работать стало труднее, потому что такие агентства-однодневки портят имидж тем, кто собирается закрепиться на рынке надолго. С целью сегментирования рынка, мы планируем ввести систему добровольной сертификации деятельности риэлторов.


– Какова на сегодняшний день ситуация с коммерческой недвижимостью?


– В Челябинске, по-прежнему, ощущается недостаток торговых помещений. В то же время, в связи со строительством ряда современных офисных центров, произошло насыщение рынка современными офисными помещениями, и мы прогнозируем падение цен на этом сегменте рынка. На сегодняшний день цены колеблются от 300 до 1000 руб. за кв. м. Вероятнее всего, средняя стоимость аренды уже в ближайшее время существенно понизится и будет составлять в среднем 500 – 550 рублей за кв. м.


– А какие помещения сейчас наиболее востребованы?


– Наибольшим спросом пользуются переоборудованные жилые помещения, поскольку они обладают рядом преимуществ: наличие отдельного входа, независимость от общих систем охраны, близость к клиенту. Соответственно, стоимость аренды таких помещений значительно превышает цену аренды в бизнес-центрах. Наиболее востребованы офисы площадью 50 – 60 кв. м, в то время как два года назад предприниматели предпочитали формат 35 – 40 кв.м. На наш взгляд, это говорит о стремлении деловых людей к расширению собственного бизнеса, поэтому ряд компаний переезжает в более представительные офисы.


– Можете ли вы сделать прогноз относительно роста цен на недвижимость?


– После прошлогоднего увеличения цен на 50% прогнозировать размеры дальнейшего роста очень сложно. Можно лишь отметить, что до полного насыщения рынка еще далеко, а значит, вероятнее всего, рост цен начнется уже в августе этого года.


– Каковы основные итоги деятельности Южно-Уральской Ассоциации Риэлторов?


– Самое главное наше достижение – то, что о нас узнали горожане. Теперь нередко перед заключением сделки клиент проверяет, состоит ли агентство в Ассоциации, что служит для нас своеобразным критерием доверия. С июня Ассоциация издает специализированную еженедельную газету «ПроНедвижимость». Цель газеты – стать профессиональным, оперативным и удобным источником информации о недвижимости, помочь лучше ориентироваться на рынке, как агентствам, так и клиентам. Кроме того, в рамках Ассоциации для агентов по недвижимости проводится обучение на курсах, семинарах и тренингах с привлечением ведущих специалистов.


– Каким образом решению задач Ассоциации помогает принятие кодекса корпоративной этики?


– Кодекс корпоративной этики действует с мая 2005 г. для всех 26 агентств, входящих в нашу Ассоциацию. Принципиально важным моментом для клиента является возможность в случае нарушения кодекса обратиться в комиссию по этике ассоциации. Основная задача комиссии заключается в том, чтобы урегулировать конфликтную ситуацию в досудебном порядке, учитывая интересы как клиента, так и риэлтора. В случае нарушения кодекса возможно исключение организации из Ассоциации, но пока таких прецедентов еще не было. Для агентств принадлежность к ассоциации очень важна, поскольку служит для клиентов своеобразным эталоном качества. Хотелось бы отметить, что число желающих вступить в ассоциацию достаточно велико, но не все организации проходят по нашим критериям.


– Какие планы у вашей Ассоциации на ближайшую перспективу?


– В ближайшее время мы планируем организовать бесплатные консультации юриста для клиентов агентств недвижимости. Кроме того, по опыту Свердловской области планируем внедрить систему добровольной сертификации агентств.