С 1 января 2014 года вступил в силу закон, согласно которому для регистрации договоров долевого участия застройщики обязаны предоставлять в отделения Росреестра документы, подтверждающие страхование строящегося объекта или отдельного договора долевого участия. Те новостройки, которые уже регистрируются по договорам долевого участия, страховать не требуется. Таким образом, новый закон коснулся и коснется только тех строительных компаний, деятельность по возведению новых объектов которых только начата или планируется в будущем. По мнению экспертов, новый закон не способен защитить покупателей новостроек, а наоборот, породит еще больше обманутых дольщиков.

«Для страхования рисков ответственности отдельного договора долевого участия, и в особенности всего строительного объекта, страховая компания должна просчитать все возможные риски, что сделать порой просто невозможно: это и экономическая составляющая в стране и мире в целом; и политическая составляющая, особенно на местах; и профессиональная составляющая, охватывающая контингент сотрудников застройщика и всех привлекаемых им лиц — подрядчиков, инвесторов; наконец, коррупция и т. д. Именно это становится причиной бездействия страховщиков, не желающих ввязываться в отношения с застройщиками», — говорит адвокат Олег Сухов.

Плюс ко всему далеко не каждая страховая компания вообще способна застраховать столь значительные финансово-строительные риски, когда минимальная стоимость самой «дешевой» новостройки составляет 300 млн. рублей, притом что лимит страхования объектов у большинства страховщиков не превышает 100 млн. рублей.

Существует проблема и с получением банковской гарантии. Несмотря на то, что юридически схема страхования рисков совершенно иная, для выдачи банковской гарантии кредитная организация должна аналогично страховщику просчитать риски предполагаемого строительства. За выдачу такой гарантии банки требуют не только от 1 до 3 % от стоимости объекта, но и залог земельных участков (чаще всего находящихся в муниципальной собственности, а потому в залог не передающихся), залог будущих строительных объектов и даже имущества застройщика, включая строительную технику (в то время как в преобладающем большинстве случаев она арендована или получена в лизинг).

Выходом для строительных организаций могло бы стать вступление в Общество взаимного страхования застройщиков. Для этого потребуется выложить 500 тыс. рублей единовременно. Размер процента по страховке предположительно должен составить от 1,2 % (страхование отдельного договора долевого участия) до 1,65 % (страхование всего объекта в целом), с применением соответствующего коэффициента. Однако и здесь не все так просто. Минимальные требования к застройщику для страхования рисков его деятельности определены очень жестко: уставной капитал должен быть не менее 120 млн. рублей (а не 10 тыс. рублей, требуемых по закону в настоящее время) и наличие собственных средств в размере 400 млн. рублей.

Как отмечает О. Сухов, страхование необходимо для регистрации договоров долевого участия, и в то же время оно совершенно не обязательно для строительства новых объектов как такового. Именно по этой причине застройщикам не запрещено возводить новые объекты без страхования или банковской гарантии — им запрещено только продавать их по договорам долевого участия. За несоблюдение правил продажи при отсутствии страхования рисков предусмотрена только административная ответственность, хотя и весьма существенная: штраф для должностных лиц строительных организаций составляет от 150 (1 млн. 890 тыс. рублей по Москве или 833 тыс. рублей по России) до 200 МРОТ или для самих застройщиков от 4 000 (50,4 млн. рублей по Москве или 22,2 млн. рублей по России) до 5 000 МРОТ. Эксперты считают, что рост коррупции в данной области неизбежен.

В целом по всем продаваемым в 2013 году объектам застройщики только в 41% случаев заключали договоры долевого участия. В 34% случаев оформлялись предварительные договоры купли-продажи, 13% занимали договоры паенакопления. Все остальное — это смешанные договоры, договоры купли-продажи и предварительные договоры долевого участия. Данная статистика отражает действительность первичного рынка недвижимости по истечении 9 лет с момента принятия 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и отвечает на вопрос о том, как будут работать застройщики дальше. Иными словами, если почти за 10 лет с момента, когда договор долевого участия должен был стать единственным и основным, он стал таковым меньше чем в половине случаев, то же самое произойдет и с обязательным страхованием, когда и спустя 10 лет оно будет обязательным только для трети действующих строительных компаний.

Единственная возможность строить дома и продавать в них квартиры и офисы, если застройщик не может или не желает страховать свои риски, — продажа объектов в обход договоров долевого участия.

«Я уверен, что разнообразие серых схем по продаже недвижимости только вырастет, а это приведет к еще большему числу обманутых дольщиков, которые по-прежнему готовы отступать от строгого исполнения закона при наличии экономически более выгодных предложений на рынке жилья. Могу с уверенностью сказать, что действующее в настоящее время законодательство по оформлению новостроек, включая принятые весной 2013 года изменения, обязывающие ставить возведенные дома на обязательный кадастровый учет, приведет к тому, что купившиеся на серые схемы дольщики вообще никогда не смогут оформить оплаченную недвижимость в собственность, даже если их дом будет достроен, а застройщик не обанкротится», — резюмирует О. Сухов.