Неожиданный новогодний сюрприз продавцам и покупателям жилья преподнесли законодатели. Накануне праздников был существенно скорректирован порядок оформления некоторых видов сделок с недвижимостью. По мнению экспертов, резкие изменения правил игры могут обернуться ростом трансакционных издержек и привести к отказам в регистрации сотен переходов прав по договорам купли-продажи, которые были заключены без учета нововведений в последние три дня минувшего года.

Пакет поправок в Основы законодательства РФ о нотариате, Семейный кодекс, Закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вступил в силу 29 декабря 2015 года. Как пояснили УрБК в юридической группе DOUBLE PRO, новые правила предписывают заверять у нотариусов соглашения о разделе совместно нажитого недвижимого имущества, получать нотариально заверенное согласие супруга на его продажу, а также нотариально удостоверять сделки с недвижимостью, в число собственников которой входят несовершеннолетние или недееспособные лица, находящиеся под опекой. Ранее при совершении перечисленных операций документы (в частности, соглашения о разделе имущества, а также разрешения на продажу) достаточно было оформить в простой письменной форме. Кроме того, нотариусы будут контролировать реализацию сособственниками права преимущественной покупки.

Новые правила введены под предлогом борьбы с мошенниками. В частности, с так называемыми квартирными рейдерами, оперирующими выкупленными микродолями, а также недобросовестными супругами, ущемляющими права другой половины при дележе собственности. Однако, по мнению специалистов DOUBLE PRO, антикриминальная функция поправок сильно преувеличена, поскольку сохраняются юридические «лазейки», которыми могут воспользоваться рейдеры. Одной из таких схем, к примеру, является фиктивное дарение микродолей — эта операция не подпадает под действие новых правил, а полученный в результате контроль над частью жилплощади может по-прежнему использоваться как рычаг для шантажа и принуждения к сделке по продажи всей квартиры на кабальных условиях.

По мнению юристов, возникают определенные сомнения в целесообразности наделения нотариусов новыми полномочиями с точки зрения эффективности действующей системы государственной регистрации прав. По сути, документ наделяет нотариат функциями, дублирующими услуги Росреестра и органов опеки. При этом дополнительные гарантии, которые обеспечиваются подписью нотариуса, весьма условны.

«Нет никаких сомнений в том, что новые правила приведут к росту трансакционных издержек. Особенно при совершении альтернативных сделок с цепочкой из квартир, в которых собственниками являются несовершеннолетние. Сопутствующие таким операциям расходы возрастут на несколько десятков тысяч рублей из-за необходимости оплаты нотариальной пошлины», — прогнозируют эксперты юридической группы DOUBLE PRO».

Так, например, размер нотариального тарифа при совершении сделки с квартирой стоимостью 10 млн. рублей составит от 23 тыс. до 27 тыс. рублей (без учета затрат на подготовку документов). И без того невысокая ликвидность «обремененного» несовершеннолетними собственниками жилья может заметно снизиться. Продавцам придется компенсировать покупателям расходы на нотариусов полностью или частично.

Нововведения чреваты и еще одной неприятностью. Высока вероятность «зависания» сделок, совершенных без «визы» нотариуса в период с 29 по 31 декабря 2015 года, в которых фигурируют супружеские доли в общей собственности, а также несовершеннолетние. Многие граждане, сдавшие пакеты документов на регистрацию в Росреестр, попросту не знали о вступлении в силу нового закона и теперь, возможно, получат от чиновников отказ.

«Не исключено, что некоторые нотариусы не удержатся от соблазна дополнительного заработка и будут вводить клиентов в заблуждение, убеждая граждан в необходимости совершения тех или иных нотариальных действий», — считает адвокат Ярослав Гафуров.