С начала года цены на жилье в городе выросли на 30%. «МК-Урал» решил выяснить, сколько сегодня придется выложить за квадратные метры счастья.


Отдаленные районы не предлагать


Пожалуй, самый главный фактор, который влияет на цену квартиры, – это ее месторасположение. Как рассказал «МК-Урал» директор одной из риэлторских компаний Сергей Артемьев, самое дорогое жилье в центре Челябинска. Это «квадрат», ограниченный улицами Воровского – Лесопарковая – пр. Победы – ул. Кирова – пр. Ленина. Самые "пиковые" цены на проспекте Ленина (от памятника Курчатову до Гипромеза) и в лесопарковой зоне.


Район застроен главным образом «сталинками» и «хрущевками», около 20% составляют новостройки, преимущественно элитное жилье. Но тип дома в центре города для покупателя значения не имеет. Спрос здесь значительно превышает предложения.


Многие покупают квартиры в центре не для того, чтобы там жить. Просто недвижимость – это беспроигрышный вариант вложения денег. Поэтому в элитных высотках редко в каком окне горит вечером свет. Квартиры годами существуют без хозяев.


Кстати, скупают жилье в центре Челябинска не только горожане, но и состоятельные соседи из Екатеринбурга и москвичи, для которых наши цены – «копейки».


На втором месте по популярности идет северо-запад (Курчатовский и Калиниский районы). Цены на квартиры там в последнее время практически догнали центр: ниже всего процентов на 10-15. Северо-запад, несмотря на однотипность застройки (микрорайоны похожи друг на друга как две капли воды), берет развитой инфраструктурой и относительно чистым воздухом. Причем квартира в центре района и на окраине стоит одинаково.
Квартиры в Советском районе по стоимости сравнимы с северо-западом.
Традиционно жилье в Ленинском и Тракторозаводском районах стоило дешевле. Но в последнее время и здесь цены повысились. Этому способствовали две основные причины: ажиотажный спрос (и на северо-западе на всех не хватит) и развитие транспорта. Сегодня добраться до окраины района стало гораздо проще. Даже экологически неблагополучная глухомань северо-востока стала ликвидной.


Отдельной строкой стоит Металлургический район, жители которого всегда считали себя "обособленным государством". Поэтому и рынок жилья здесь такой же обособленный. Квартиры покупают сами жители района, они же и формируют цены, не давая им отставать от среднечелябинских.


Относительно дешевое жилье в Челябинске осталось только на самой окраине города и в пригороде – Новосинеглазово, Федоровка, Локомотивный и другие.


«Хрущевка» «Сталинке» не товарищ


Стоимость квартиры зависит также от типа дома и времени его постройки. Разумеется шикарные «сталинки» простоят еще век, но все же чем старше дом, тем больше с ним проблем. Коммуникации и электропроводка настолько ветхие, что в один прекрасный момент можно залить весь дом в случае прорыва трубы или сгореть вместе с соседями из-за короткого замыкания. Много неприятностей могут доставить засоры канализации и протекающая крыша.


С перепланировкой в таких домах особенно не разбежишься: стены могут просто обвалиться, да и с евроокнами придется помучиться. Тем не менее «сталинки» до сих пор популярны. Полюбились они челябинцам высокими потолками (3,2 м), толщиной стен, и, соответственно, хорошей звукоизоляцией и огромной площадью комнат.


Пятиэтажные «хрущевки» и «брежневки» одни из самых дешевых квартир в Челябинске. Их минусы: очень маленькие кухни и коридоры, а в «хрущевках» совмещенный санузел и проходные комнаты. Зато в кирпичных пятиэтажках зимой тепло.


Панельные девяти – и десятиэтажки значительно дороже шедевров советской архитектуры времен Хрущева: и кухни больше, и расположение комнат удобное. Но тонкие стены и отвратительная звукоизоляция способна отпугнуть покупателей.


Вне конкуренции кирпичные элитные высотки. В них самые дорогие квартиры в городе. Например, цена за один квадратный метр в новом доме на проспекте Ленина составляла на начало апреля 31 тыс. руб. за квадратный метр. Метраж квартир в таких домах исчисляется сотнями квадратных метров.


Житье в элитных комплексах – сплошные плюсы, кроме одного жирного минуса: застройщики зачастую экономят на стройматериалах, и экологическая безопасность на поверку оказывается мыльным пузырем. От отравляющего угарного газа при пожаре не спасают даже специальные противохимические маски пожарных.


Что касается самого дешевого жилья, то это аварийные двух-, трехэтажные дома, построенные еще при царе Горохе. Цена за полуторку – от 350 тысяч рублей.


Этаж-метраж


Самые ликвидные и дорогие квартиры – это полуторки. В новых домах их скупают в первую очередь. Берут такие квартиры молодежь, поскольку на большее у них нет денег, и "дельцы" для вложения капитала. По мере возрастания комнат покупатель фактически платит за квадратные метры. В старых домах комнаты небольшие, поэтому разница в цене между полуторкой и «двушкой» составляет всего 100-150 тыс. руб. Трех-, четырехкомнатные хоромы менее востребованы, некоторым даже удается купить «трешку» по цене «двушки».
Первые, цокольные и последние этажи – самые дешевые и мало пользующиеся спросом. Квартиры здесь дешевле в среднем на 5%. Например, одинаковые однокомнатные квартиры на втором этаже будут стоить 750 тыс. руб., на первом 720 тыс. руб. Впрочем, по словам риэлторов, всегда уместен торг в пределах 10-20 тыс. руб.


Но в каждом правиле есть исключения. Квартиру на первом этаже можно продать в два и даже в три раза дороже ее стоимости, если ее можно использовать под офис или магазин.
И чтобы окна на парк выходили!


Цены на квартиры в определенном микрорайоне могут скакнуть, если рядом строится или уже построился торговый центр, развлекательный или спортивный комплекс. Дорогое жилье и вблизи институтов и университетов. Так, купить квартиру в районе ЮУрГУ –дохлый номер.


Близость остановок общественного транспорта влияет на стоимость квартиры, но незначительно. Примерно так же, как сторона света, на которую выходят окна. Вид из окна выбирают только очень большие привереды.


Вопреки распространенному мнению, супер-ремонт в квартире не делает ее дороже. Даже если вы затратили на отделку 200 тыс. руб., в лучшем случае ваши усилия оценят в 30-40 тыс. Так что денег особых не получите, но продадите быстрее: из двух предложений покупатель скорее предпочтет квартиру с хорошим ремонтом.


Разруха в квартире может стать поводом для скидки в те же 30-40 тыс. руб.


Неплохой психологический фактор, влияющий на привлекательность квартиры, наличие в ней телефона, балкона, лоджии, железных дверей, сигнализации. Однако на выигрыш в цене рассчитывать не стоит.