На вопросы Южно-Уральской редакции ИАА «УралБизнесКонсалтинг» отвечает генеральный директор ОАО «Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Иванов.


— Александр Михайлович, по мнению экспертов, ипотекой на сегодняшний день в России могут воспользоваться лишь 10-12% населения. В то же время в развитых странах эта цифра достигает 60-70%. Какие меры, по Вашему мнению, необходимы для того, чтобы изменить эту ситуацию?


— Начнем с того, что ипотека в России существует фактически два-три года. Это только начало большого пути, но мы уже сегодня говорим о 10-12% россиян, у которых появилась такая возможность улучшить свои жилищные условия. Это уже прогресс. В тех странах, о которых Вы говорите, ипотека существует не один десяток лет. Например, мировой рынок ипотечных ценных бумаг сформировался и функционирует уже около 30 лет. Если бы в России ипотечный процесс не был прерван в 1917 году, то я думаю, мы бы имели совсем другие результаты. Тем не менее, возможность сегодня приобрести квартиру с использованием ипотечного кредита — это реальность. Банки наращивают объемы выдаваемых жилищных кредитов и их долю в своих портфелях.


По данным Ассоциации российских банков, кредитов на приобретение жилья в 2002 г. было выдано на 3,3 млрд. руб., в 2004-м эта цифра увеличилась до 18,5 млрд. руб. В 2005 г. количество семей, взявших кредит, должно возрасти вдвое по сравнению с предыдущим годом (когда ипотекой воспользовалось 40 тыс. семей). Такая же тенденция по выдаче ипотечных кредитов наблюдается и в Челябинской области. По нашим оценкам, в области в текущем году будет выдано около 5 тыс. кредитов на сумму до 1 млрд. руб.


На мой взгляд, для того чтобы кардинально изменить ситуацию с ипотекой, необходимы следующие меры. Во-первых, следует резко увеличивать объемы и качество строительства жилья. Во-вторых, необходимо повысить уровень заработной платы в стране и постараться ее легализовать. Не секрет, что многие граждане получают заработную плату «в конверте», тогда возникает вопрос, каким образом они могут законным путем воспользоваться ипотечным кредитом? Ответ очевиден: нужно создать механизм, который бы позволял работодателям выплачивать работникам на предприятиях всех форм собственности достойную зарплату. В-третьих, необходимо обуздать инфляцию в стране и снижать процентные ставки по ипотечным кредитам до мировых стандартов в 6-8% годовых.


— Каковы перспективы развития ипотечной системы в России?


— Лучше, чем Президент России Владимир Путин, о перспективах развития ипотеки я не скажу. В президентском Послании была поставлена задача, в соответствии с которой Правительство РФ, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 г., как минимум, треть граждан страны могли приобретать квартиры, отвечающие современным требованиям. Также поставлена задача к 2010 г. довести объемы ипотечного кредитования до 1 млн. кредитов ежегодно. Для этого планируется в 2006 г. снизить ставку по кредиту до 12% годовых, в 2008 — до 10%, в 2010 г. — до 8%.


Я могу только констатировать, что до конца текущего года снижения ставки по ипотечным кредитам банками и Федеральным АИЖК не планируется. Сегодня по федеральным стандартам ипотечный кредит выдается под 14% годовых на срок до 30 лет. В конце года многие заемщики, которые ранее кредитовались под 15% годовых, планировали осуществить перекредитование под 14% годовых, однако механизм данной процедуры в АИЖК пока так и не утвержден.


В настоящее время действия, предпринимаемые как на федеральном, так и на региональном уровнях по развитию ипотечного жилищного кредитования, вселяют оптимизм. Наше государство с помощью такого эффективного инструмента, как ипотека, должно, наконец, дать возможность большинству трудоспособного населения России улучшать жилищные условия за счет собственных и заемных средств. Ведь ни в одной стране мира ипотека не развивается без государственной поддержки. От такой поддержки выиграют все. Например, гражданин, решив купить квартиру за счет ипотечного кредита, становится ее собственником. Да, квартира будет в залоге до того времени, пока банк (кредитор) не получит все заемные денежные средства и проценты. Тем не менее, у заемщика свой интерес: квартира находится в собственности и соответственно в ней можно проживать всей семьей; квартиру можно наследовать; жилье на рынке с каждым годом только растет в цене, а процентная ставка по кредиту нет, и так далее.


Государство тоже заинтересовано в ипотеке — это налоги, развитие строительного комплекса, создание новых рабочих мест и стабильность в обществе.


— Какова роль федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и ЮУАИЖК в системе ипотечного кредитования?


— Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное Правительством РФ, в настоящее время внедряет собственную Концепцию развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России. Эта деятельность Агентства направлена на повышение доступности ипотечного кредита для населения и активизации банков.


Необходимо напомнить, что в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Правительством РФ от 11.01.2000 г. №28, определено, что основным способом решения жилищной проблемы для основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации, является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.


В соответствии с Концепцией заложен следующий механизм действия двухуровневой системы ипотечного кредитования:


— первичный кредитор (банк) выдает заемщику (гражданину) ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным федеральным Агентством;


— региональный оператор (например, ЮУАИЖК) рефинансирует кредит путем выкупа закладных и формирует их в пулы;


— федеральное Агентство выкупает у регионального оператора пулы стандартных закладных и формирует залоговое покрытие для выпуска ипотечных ценных бумаг;


— средства, полученные от выкупа ипотечных ценных бумаг, направляются на рефинансирование ипотечных кредитов в регионах.


Таким образом, двухуровневая система позволяет привлекать с рынка долгосрочные финансовые ресурсы и за счет этого обеспечивать развитие региональных ипотечных рынков, которые, по сути, объединяют: рынок ипотечных кредитов, рынок ипотечных ценных бумаг и рынок недвижимости, в нашем случае рынок жилья.


Двухуровневая модель предполагает, что риски распределяются между первичным кредитором и ипотечным Агентством и далее инвестором в ипотечные ценные бумаги. В этой связи, в рамках государственной поддержки часть рисков принимают федеральный и региональный бюджет, а также бюджеты муниципалитетов.


В соответствии с ней федеральное АИЖК является основным проводником государственной политики по становлению и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России. На сегодняшний день с федеральным Агентством работает около 90 региональных операторов, в том числе и Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Можно сказать, что сегодня вся страна включена в процесс ипотеки. Но в то же время, следует заметить, что закон о ценных бумагах пока не заработал.


Механизм действия двухуровневой системы в областной подпрограмме «Реализация системы ипотечного жилищного кредитования на территории Челябинской области» предусматривает федеральную схему, построенную на взаимодействии первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Объединить усилия всех участников ипотечного рынка в Челябинской области по внедрению надежных процедур ипотечного жилищного кредитования с целью снижения рисков и увеличения доступности кредитных ресурсов для более широких слоев населения призвано Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию (ЮУАИЖК).


ЮУАИЖК за счет собственных и привлеченных средств осуществляет рефинансирование кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, а также выдает целевые займы гражданам. Уставный капитал ЮУАИЖК составляет 1,008 млрд. руб. Как региональный оператор Агентство выкупает стандартные закладные на квартиры у банков и формирует пулы закладных, которые затем продает. Выкупая закладную на квартиру у банка, мы даем ему возможность кредитовать новых желающих. В настоящее время у большинства российских банков отсутствуют долгосрочные ресурсы, которые могли бы быть направлены на цели ипотечного кредитования.


Необходимо также иметь в виду, что ЮУАИЖК сегодня наращивает объемы финансирования жилищного строительства, а также объемы выдаваемых целевых займов на первичном рынке жилья.


— Каковы итоги деятельности Южно-Уральского агентства по ипотечному жилищному кредитованию за 11 месяцев 2005 года?


— За 11 месяцев 2005 года в ЮУАИЖК обратилось за получением консультаций по вопросам ипотечного кредитования около пяти тысяч человек. Из них больше половины признаны потенциальными заемщиками по федеральным стандартам.


С начала года Агентством профинансировано строительство 30 жилых домов общей площадью около 150 тыс. кв. м на общую сумму около 500 млн. руб. В свою очередь, соблюдение графиков финансирования жилых домов стало возможно исключительно при наличии поддержки областного правительства.


Дома с участием Агентства строятся в 16 муниципалитетах Челябинской области: Челябинске, Златоусте, Южноуральске, Верхнеуральске, Магнитогорске, Миассе, Троицке, Коркино, Кыштыме, Копейске, Усть-Катаве, Чебаркуле, Сатке, Каслях, Верхнем Уфалее и Сосновском районе. До конца года общая сумма инвестиций Агентства в строительство составит более 600 млн. руб.


У аккредитованных банков ЮУАИЖК выкуплено 493 закладных на сумму около 218 млн. руб. На приобретение жилья на первичном рынке выдано гражданам 170 целевых займов на сумму более 55 млн. руб. Агентством также осуществлена продажа в Москву закладных на сумму более 153 млн. рублей. Эти деньги пришли в область для дальнейшего рефинансирования банков, которые выдают южноуральцам стандартные ипотечные кредиты на приобретение квартир.


— Каким требованиям надо соответствовать, чтобы получить ипотечный кредит?


— В Челябинске и других городах области аккредитованные в Агентстве банки выдают ипотечные кредиты под 14% годовых на срок до 30 лет. Допустимый возрастной ценз заемщика достаточно высокий — до 75 лет. Размер ипотечного кредита не должен превышать 70% от стоимости квартиры. При этом заемщик должен быть платежеспособен и иметь возможность внести в качестве первоначального взноса не менее 30% от стоимости квартиры, оплатить страхование жизни, здоровья и самой квартиры, а также оценку приобретаемой квартиры. Ежемесячные платежи и проценты по кредиту не должны превышать 35% чистого семейного дохода.


Ипотечные кредиты выдаются на сумму от 100 тыс. руб. до 3 млн. руб. в зависимости от платежеспособности заемщика и стоимости квартиры.


Приобретаемая с помощью ипотечного кредита квартира или индивидуальный жилой дом передается в залог (ипотеку) банку или Агентству, ссудившему недостающую сумму на покупку, до полного погашения долга. Обязательное условие — оформление заемщиками закладной (не эмиссионной ценной бумаги), которая переходит банку или Агентству с соответствующей государственной регистрацией прав в регистрационной службе. Для заемщиков немаловажно, что стандартами предусматривается досрочное погашение ипотечного кредита по истечения шести месяцев, а также то, что заемщиками могут быть не только члены одной семьи.


— Какое жилье сегодня наиболее востребовано на рынке ипотечного кредитования?


— Как правило, основная масса людей приобретает посредством ипотеки квартиры на вторичном рынке жилья. Сегодня мы начали оформлять кредиты и под жилье на первичном рынке, на стадии строительства, с готовностью дома не менее 50%. Еще несколько месяцев назад подобной практики не было.


— С какими банками сотрудничает Агентство? Какие из кредитных учреждений проявляют наибольшую активность на ипотечном рынке?


— Сегодня необходимо отметить, что многие банки в Челябинской области начали активно заниматься ипотечным кредитованием. Этому в какой-то мере способствовало и Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое рефинансирует банки через выкуп закладных. В настоящее время восемь банков, четыре региональных и четыре филиала иногородних банков, прошли аккредитацию в нашем Агентстве: Челябинвестбанк, Тверьуниверсалбанк, Уралпромбанк, Тюменьэнергобанк, «Банк «Снежинский», Челиндбанк, Уралсиб. Недавно аккредитован Челябинский филиал банка «Северная казна» (г. Екатеринбург). Все они имеют возможность кредитовать население по федеральным стандартам. Ежедневно такие банки, как Тверьуниверсал, Уралпромбанк, Челябинвестбанк, выдают по 2-3 ипотечных кредита. Агентство также выдает 3-4 целевых займа в неделю, но в основном на приобретение строящихся квартир и в домах, где производит их финансирование.


Замечу, что банки могут выдавать кредиты на приобретение жилья и по собственным программам, устанавливая свои процентные ставки и сроки кредитования. Клиент уже сам выбирает, по какой схеме ему кредитоваться. Но, подчеркну, условия, которые предлагает Агентство и аккредитованные им банки, другие кредитные организации, как правило, предложить не в состоянии.


— Какие из промышленных предприятий Челябинской области наиболее активно внедряют ипотеку для своих сотрудников?


— В начале ноября текущего года подписано соглашение о сотрудничестве в сфере ипотеки с ЧТПЗ. В Ленинском районе уже осваивается площадка, где будет построено в следующем году два жилых дома. Планируется, что стоимость квадратного метра в этих домах будет ниже рыночной на 15-20%. Удешевление строительства станет возможным благодаря тому, что правительство области и руководство завода взяли на себя часть затрат по подведению сетей и энергообеспечению объектов, а Агентством уже профинансирована половина железобетонных изделий по сегодняшним ценам.


На днях было заключено трехстороннее соглашение между правительством Челябинской области, ЮУАИЖК и КПД СК. В его рамках планируется продажа квартир для работников КПД и СК по цене 10 тыс. руб. за кв. м самим предприятием, которое участвовало в строительстве жилого дома по ул. Завалишина в Челябинске.


У нас имеется соглашение с ФГУП ПО «Маяк», предусматривающее выделение комбинатом своим работникам безвозмездных субсидий на часть первоначального взноса при приобретении жилья.


Агентство во всех вышеперечисленных случаях обеспечит работников ипотечными кредитами (займами).


Возможно, направление корпоративной ипотеки получит свое дальнейшее развитие и на других предприятиях Челябинской области.


— Как Вы оцениваете усилия правительства Челябинской области в решении жилищной проблемы и, в частности, доступности ипотечного кредитования?


— Областные власти активно содействуют становлению ипотечной системы. Причем правительство области понимает, что жилищное строительство и ипотечное кредитование должны развиваться комплексно. Сейчас, по оценкам специалистов, процесс ипотечного кредитования в России опережает строительство жилья, а такое соотношение неизбежно приводит к повышению цены на недвижимость. Не случайно губернатором Петром Суминым было заявлено, что Челябинская область намерена увеличить объемы строительства жилья до 1 млн. кв. м в текущем году, а до 2010 года этот показатель необходимо довести до 1,6 млн.кв.м. Для этого наше Агентство продолжает процесс инвестирования строительства жилья, а также самостоятельно выходит на рынок как заказчик-застройщик.