ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» объявило о введении с 15 сентября 2008 года ряда структурных изменений в порядке работы со своими партнерами. Изменения касаются стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, порядка определения ставки по ипотечным кредитам, порядка рефинансирования кредитов, выданных по стандартам Агентства до 15 сентября 2008 года.

Основные изменения коснулись принципов рефинансирования. С 15 сентября Агентство определяет размер ставки рефинансирования как сумму базовой ставки (стоимость привлечения финансовых средств для Агентства) и маржи за кредитный риск. Формула маржи за кредитный риск построена по результатам статистического анализа имеющегося у Агентства портфеля и включает в себя как прежние параметры — срок и коэффициент отношения кредита к залогу, так и дополнительный — сумму кредита, позволяющий более дифференцированно подходить к оценке платежеспособности заемщиков. Агентство отходит от практики раскрытия информации в форме таблицы ставок по стандартным продуктам, предоставляя информацию в виде формулы расчета процентной ставки. Для определения размера процентных ставок на сайте Агентства расположен калькулятор, воспользовавшись которым заемщики, партнеры Агентства, участники рынка смогут определить значение ставки для кредита с точно заданными условиями.

С 15 сентября 2008 года Агентство будет рефинансировать ипотечные кредиты в рамках действующих договоров, процентная ставка по которым может быть равна, выше или ниже установленной агентством на дату предложения к выкупу для кредитов, соответствующих Стандартам Агентства. Закладные, процентная ставка по которым ниже ставки рефинансирования, рассчитанной по новой формуле, могут быть предложены Агентству для рефинансирования с дисконтом, величина которого вычисляется с учетом фактического срока жизни кредита. Закладные с процентной ставкой выше ставки рефинансирования могут быть рефинансированы Агентством с надбавкой к цене (премией).

По мнению экспертов, новые условия работы АИЖК со своими партнерами, так или иначе, приведут к повышению ставок по ипотеке.

«В условиях ухудшения кредитного климата в РФ и мире, роста неплатежей по кредитам и на фоне увеличения среднесрочных инфляционных рисков АИЖК вынуждена делать свои ставки рефинансирования более эластичными по отношению к рыночным условиям. В текущих условиях фактически это означает их постепенное повышение в среднесрочном периоде», — заявил УрБК главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.

Он напоминает, что сейчас средняя ставка по кредитам, выкупаемым АИЖК, составляет порядка 12%-13% годовых. При этом стоимость привлекаемых Агентством денег на рынке облигаций составляет уже более 10% годовых. «В подобных условиях, учитывая необходимую доходность от операций Агентства, увеличение ставок его ипотечных кредитов становится, по всей видимости, неизбежным», — делает вывод эксперт.

«Эту ситуацию отражают последние изменения в порядке работы АИЖК со своими партнерами. В частности, изменение в нем порядка выдачи ипотечных кредитов Агентством фактически означает создание для АИЖК возможности отказа от выкупа кредитов, выданных по неоправданно, зачастую искусственно заниженным ставкам», — отметил А. Осин.

При этом главный экономист «Финама» подчеркивает, что выступая в роли рыночного регулятора, Агентство стремится к максимально плавному и постепенному повышению ставок по ипотеке. В новых правилах работы АИЖК с партнерами содержится положение о возможности фиксирования ставки рефинансирования при заключении срочных (форвардных) договоров купли-продажи закладных. Это положение позволяет потенциальному заемщику АИЖК рассчитывать эффективность своих инвестиций с горизонтом планирования до четырех месяцев.

«В целях борьбы с инфляцией ЦБ РФ ужесточает кредитно-денежную политику, что ведет к удорожанию ипотечных кредитов для населения, в том числе и по стандартам АИЖК. Соответственно, при новых изменениях в работе Агентства со своими партнерами снизится спрос как на ипотеку, так и на недвижимость», — заявил УрБК независимый эксперт Дмитрий Гребенюк.

По его мнению, в этих условиях строительные компании или снизят объемы строительства, или цены на жилье.