В последнее время российские суды захлестнула волна исков, в которых оспариваются уже зарегистрированные Росреестром сделки с приватизированными квартирами либо целые цепочки операций с такой недвижимостью. Истцы — граждане, чиновники, курирующие распределение муниципальной жилплощади, прокуроры — заявляют о допущенных при приватизации жилья многочисленных нарушениях. Специалисты обобщили судебную статистику и выяснили, каких приватизационных «скелетов в шкафу» следует опасаться добросовестным приобретателям при покупке жилья на вторичном рынке.

Чаще всего (примерно в 35 % судебных дел) приватизационные сделки пытаются оспорить бывшие супруги. Самое популярное основание — подделанные подписи в отказе от участия в приватизации.

«При этом многие граждане, заявляя о приватизации квартир без их ведома и подделке подписей, лукавят. Нередко сделанная чужой рукой подпись на документе является результатом не злого умысла, а халатности чиновников. Клерки часто закрывали глаза на то, что приватизационные бумаги подписывались не уполномоченными на это лицами — как правило, одним из членов семьи — под предлогом занятости других участников приватизации или их временного отсутствия», — замечают юристы.

Около 27 % истцов, оспаривающих приватизацию квартир, используют в качестве юридического «тарана» психически неуравновешенных родственников, заявляя о нарушении их прав при оформлении жилья в собственность.

«Впрочем, гораздо чаще для отмены приватизации используется статья 177 ГК РФ, позволяющая оспорить сделку, совершенную гражданином хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими», — объясняет адвокат Олег Сухов.

Около 19 % истцов, желающих «аннулировать» приватизацию, заявляют о том, что стали жертвами мошеннических действий третьих лиц. Зачастую инициаторами таких судебных разбирательств выступают не только частные лица, но и муниципалитеты. «Вероятно, с помощью таких исков власти рассчитывают пополнить скудный фонд социального жилья», — полагают эксперты. Чаще всего эта группа истцов оспаривает приватизацию, осуществленную по фиктивным и утерянным паспортам, липовым нотариальным документам. При этом вопрос о том, почему власти не вскрыли махинации на этапе оформления приватизации, в таких судебных процессах остается открытым.

Нарушенные права несовершеннолетних детей при приватизации жилья — еще один распространенный повод для отмены приватизации и расторжения всех сделок с квартирой (около 15% исков). По закону несовершеннолетние, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ имеют равные права, вытекающие из договора найма. Они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Однако нередко родители не включают проживающих с ними совместно детей в состав собственников приватизируемых жилых помещений. Обычно дети узнают о нарушении своих прав только после смерти родителей или по достижении совершеннолетия — то есть спустя много лет после оформления приватизации.

Иногда вскрываются факты давления на детей при оформлении отказа от приватизации либо обмана (нереализованные обещания покупки другого жилья и пр.). Правовым основанием для оспаривания приватизации в этом случае становится ст. 178 ГК РФ, согласно которой недействительной может быть признана сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Кроме того, по словам адвокатов, «детские» приватизационные иски нередко опираются на статью 168 ГК РФ о недействительности сделок, противоречащих требованиям закона и иных правовых актов, а также на статью 173.1 ГК РФ. Эта норма позволяет оспаривать сделки, совершенные без согласия третьего лица, государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом.

«Приходится признать, что пока судебная практика по приватизационным делам складывается не в пользу добросовестных приобретателей недвижимости. Более того, государство не несет ответственности за ошибки, возникшие из-за халатности его чиновников, перекладывая все риски на покупателей жилья. В том случае, если договор приватизации квартиры признается ничтожным или недействительным, все последующие сделки купли-продажи жилья расторгаются — даже если они зарегистрированы в госреестре, а недвижимость приобретена по рыночной цене при отсутствии каких-либо запретов и ограничений на совершение сделок», — резюмирует О. Сухов.