На вопросы Южно-Уральской редакции ИАА «УралБизнесКонсалтинг» отвечает региональный директор ЗАО «КБ «Дельта Кредит» в Челябинске Юлия Ачкасова

— Юлия Владимировна, как известно, с наступлением кризиса многие банки свернули программы ипотечного кредитования, либо максимально ужесточили условия выдачи кредитов. Что можно сказать о состоянии ипотечного рынка сегодня, происходят ли на нем какие-либо позитивные изменения?

— Да, действительно, прошлый год стал провальным для ипотечного кредитования. В конце 2008 — начале 2009 года одни банки отказались от жилищных программ, другие ужесточили условия кредитования. Процентные ставки по российской ипотеке стали одними из самых дорогих в мире. Аналитики тогда подсчитали: ипотечные программы действовали в десятке банков по всей стране, а объемы ее выдачи упали практически в пять раз. Уровень просроченной задолженности по кредитам в среднем по России увеличился с 1,1 до 2%, почти в 2 раза. А падение цен на рынке жилья снизило средний размер кредита приблизительно с 1,2 до 0,9 млн. руб., то есть почти на треть.

Оживление сектора ипотечного кредитования началось уже в середине 2009 года. Некоторые банки возобновили жилищные программы, некоторые опустили процентные ставки.

На сегодняшний день ипотечные кредиты условно можно разделить на займы, предоставляемые АИЖК, и кредиты, предоставляемые коммерческими банками. В каждом сегменте есть свои нюансы и особенности при одобрении и выдаче кредита. В кредитах, выдаваемых по программам АИЖК, размер средней ставки колеблется в пределах 11-13% годовых в рублях, в ссудах, выдаваемых коммерческими банками, — в пределах 12-14% годовых в рублях.

Тенденция к снижению ставок по кредитам продолжается. В рамках I квартала 2010 года большинство банков снизили свои ставки и смягчили условия рассмотрения заявки на выдачу ипотечного кредита. Более того, в марте этого года отдельные банки, в том числе и ДельтаКредит, ввели новые программы кредитования, предусматривающие возможность снижения размера первоначального взноса до 20-25%. При условии дальнейшего роста экономики прогнозируется последующее снижение ставок по кредитам, но точные цифры на данном этапе назвать сложно.

Позитивные изменения видны и в количестве выдаваемых займов. По сравнению с I кварталом 2009 года количество выданных кредитов в ДельтаКредит увеличилось более чем в 4 раза. Одновременно с этим рост средней суммы кредита I квартала 2010 года составил порядка 10% к IV кварталу 2009 года.

— Насколько, на Ваш взгляд, эффективны меры правительства по снижению ипотечных ставок?

— Важно, чтобы государственная поддержка стимулировала развитие ипотечной отрасли в целом. Монополия, даже государственная, не приводит к цивилизованному развитию рынка. Сегодня бюджетные деньги используются для кредитования населения через программу АИЖК, что, возможно, эффективно для достижения результата в краткосрочной перспективе, но не способствует созданию здоровой конкуренции. А развитие рынка, способного удовлетворить спрос без государственных вливаний, без конкуренции проблематично. Поэтому наша позиция заключается в том, что необходимо более эффективно использовать бюджетные деньги для расширения программы субсидирования населения. Это когда гражданин получает от государства средства, которые может потратить для оплаты части взноса по ипотеке, либо для снижения процентной ставки на 2-3% в любом банке. Учитывая то, что планы по обеспечению жильем правительством поставлены грандиозные, есть надежда, что и к строительному сектору будет привлечено повышенное внимание.

— По мнению первых лиц государства, ставки по ипотеке не должны превышать 6%. Как Вы считаете, достижима ли эта планка, если да, то при каких условиях?

— Можно декларировать любую ставку. Вопрос — что за этим будет стоять. Снижение ставки — это комплекс мер. Просто математическое снижение годовой процентной ставки по ипотечным кредитам без сопутствующих программ и действий может впоследствии привести к резкому увеличению уровня просроченной задолженности и дефолтным заемщикам.

Планка 6% — это не фантастика, но рассматривать ее нужно только в совокупности действий, а не просто как отдельную привлекательную для большинства цифру.

Оптимально, если снижение ставки сопровождается такими событиями как субсидирование населения с последующей возможностью использовать предоставленную субсидию в любом банке, не только в государственном. Сейчас пример таких программ – это программы с материнским капиталом, средствами которого можно погасить задолженность по ипотечным кредитам в любом банке. Как следствие — рост конкуренции, который неминуемо приводит к падению цен на банковские продукты. Параллельно с этим экономическая стабильность, снижение уровня безработицы и уверенность населения в завтрашнем дне, подкрепленная социальными программами и гарантиями государства, помогут избежать роста уровня просроченной задолженности либо даже снизить его.

Если растет интерес к недвижимости, значит и с экономикой все в порядке. Только есть еще одна ловушка, которая разогревает спрос и неминуемо приводит к росту цен — это дефицит чего-либо. А здесь очень важно, чтобы жилья было в достаточном количестве. И не было дефицита квадратных метров. В противном случае все меры, направленные на снижение ставки, будут неэффективными.

— Охарактеризуйте текущую ситуацию на рынке ипотеки в Челябинской области. Отмечаете ли Вы повышение спроса на жилищные кредиты за последнее время?

— Во-первых, финансовое положение россиян к началу этого года относительно стабилизировалось. На фоне падения цен на жилье многие задумались о покупке квартиры в кредит, не желая упускать возможности сэкономить на «квадратах». Во-вторых, оздоровлению рынка ипотечного кредитования помогло и российское правительство, запустившее не одну программу, которая должна была помочь остаться ипотеке на плаву. Практически все они связаны с АИЖК. В-третьих, квартирный вопрос сам по себе не решается, и если в начале 2009 года он не был решен, то в начале 2010 года он стал еще актуальнее.

Повышение спроса на жилищные кредиты, безусловно, есть, и с апреля прошлого года количество выдаваемых нашим банком кредитов ежемесячно растет. При сохранении данной тенденции думаю, что уже осенью 2010 года мы должны увидеть возобновление роста цены за квадратный метр жилья, что станет дополнительным импульсом для увеличения кредитования. При условии снижения либо стагнации уровня безработицы, восстановления строительной области, поддержки населения государством предоставлением жилищных субсидий рост рынка может превысить 40%.

Также одним из важных факторов, влияющим на темпы роста рынка, является объем сдаваемого в эксплуатацию жилья. Кризис 2008-2009 годов существенно повлиял на строительство новых объектов, спровоцировав дефицит жилья. Сейчас как никогда важна правительственная поддержка девелоперов, внедрение на рынок новых программ, которые позволят сектору новостроек выйти по своим объемам на уровень 2007 — начала 2009 годов.

— Расскажите о кредитных программах банка «ДельтаКредит». Какие их них в нашем регионе наиболее востребованы?

— Кредитные программы ДельтаКредит уникальны тем, что позволяют удовлетворить практически любой даже самый взыскательный спрос в достаточно обширных рамках определенных условий. Заемщик ДельтаКредит — это физическое лицо, работающее по найму с возможностью подтверждения своего дохода. В качестве предмета залога банк принимает квартиру в многоквартирном доме.

Сами программы достаточно многообразны. Это рублевые и валютные программы, с фиксированной либо «плавающей» процентной ставкой (либо симбиоз таких программ), с годовым мораторием на досрочное погашение и без него, различные сегменты рынка недвижимости.

Наиболее же востребованной среди челябинцев и жителей области на сегодняшний день является ипотечная программа в рублях на срок от 7 до 15 лет. Традиционно валюту кредита предпочитают выбирать такую же, как и валюта доходов. Если человек получает свою заработную плату и иной доход в рублях, он, скорее всего, остановит свой выбор на рублевой программе. Средний срок 7-15 лет позволяет получить оптимальную сумму займа и установить размеры ежемесячных платежей в рамках, удовлетворяющих и требованиям Банка и возможностям заемщика.

Одна из самых популярных программ — это ДельтаЭконом. Это рублевая программа со сроком кредитования от 7 до 25 лет, со смешанными типами процентных ставок (первые пять лет ставка фиксированная, последующие годы плавающая).

— Какие задачи ставит перед собой ДельтаКредит в Челябинской области на ближайшие перспективы?

— Челябинская область — регион с огромным потенциалом. Он географически масштабен, достаточно густо населен, является ключевым звеном многих сфер деятельности, таких как строительная, добывающая, перерабатывающая, торговая промышленности. На протяжении многих лет строительство жилой недвижимости шло достаточно активно, при этом не вызывая профицита.

Все эти факторы на фоне достаточно четко видимой стабилизации в секторе ипотечного кредитования позволяют вполне обоснованно планировать достижения доли рынка ДельтаКредит по Челябинской области к концу 2010 года не менее 5%.

Помимо этого одной из важнейших задач является работа с существующим портфелем выданных кредитов, направленная на предотвращение роста просроченной задолженности.