Стало возможно заложить единственное жилье


Собственно, ипотечное жилищное кредитование не предполагает, что вы с радостью броситесь закладывать свое единственное жилье для получения вожделенного кредита. В залоге будет квартира, купленная на выделенный кредит, пока вы его полностью не погасите. А вот договор ипотеки (по-русски: договор залога) это предполагает. Ипотечное жилищное кредитование – одно, а договор ипотеки – другое. Заключая последний, вы закладываете свое имущество и получаете кредит, который необязательно пойдет на приобретение жилья. Деньги, скажем, вам нужны, чтобы вложить в дело, или построить магазин, или съездить отдохнуть, чтобы приехать и с новыми силами все отработать – кому на что (только не надо путать с потребительским кредитом).


Кто есть кто


Договоры ипотеки заключаются давно, схема работает и даже подвергается изменениям – хочется надеяться, что совершенствуется. Так ли это? Первый наш собеседник – заместитель главного государственного регистратора Челябинской области Марина Воронина.


– В последнее время достаточно активно в гражданском обороте применяется договор ипотеки, или договор залога. Вообще, ипотека (залог недвижимого имущества) – определенные правоотношения, в которых залогодержатель при неисполнении или ненадлежащем исполнении залогодателем обеспеченного залогом обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Для человека, не имеющего специального образования, понять такое определение непросто. Если закрыть глаза на юридические неточности, то, другими словами, речь идет о ситуации, когда банк дает гражданину деньги, а взамен получает право в случае невозврата кредита вернуть его путем реализации заложенной, к примеру, квартиры.


Залогодатель – это лицо, которое может предоставить имущество в залог. То есть человек, имеющий в собственности недвижимость. Залогодержатель – это сторона (к примеру, банк), которая это имущество принимает, но принимает условно, поскольку по закону оно остается у собственника. Правда, в таком случае, получив от банка определенные денежные средства, собственник теряет право распоряжаться своим недвижимым имуществом (продавать его, дарить и т.д.) до тех пор, пока не вернет банку деньги, либо распоряжается им только с ведома банка.


Сама ипотека – это залог недвижимости. В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в перечень недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, входят земельные участки, здания, сооружения, жилые дома, квартиры, части жилых домов, комнаты, дачи, сады, гаражи и так далее. Кроме того, закон напрямую указывает, какое имущество не может быть предметом ипотеки. Например, имущество, изъятое из оборота.


Что нового внесено в закон, который касается всех – и физических, и юридических лиц?


Самое первое – отмена нотариальной формы удостоверения договора залога. То есть гражданин сам решает, в какой форме он заключит договор ипотеки: нотариальной или простой письменной. Единственно, закон требует, чтобы все необходимые условия договора были в нем указаны: предмет ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства обеспечения ипотеки.


Договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области. Он, собственно, с момента госрегистрации и считается заключенным.


– То есть регистрируется сам договор?


– Да, — отвечает Марина Воронина.


– А собственность?


– Перед заключением договора ипотеки собственник обязательно должен подтвердить свое право собственности в Едином государственном реестре прав (если ранее это не было сделано).


– Говоря попросту, пока квартира находится в залоге, она «висит» на банке?


– Ну, это если только упрощенно... Вы по-прежнему являетесь собственником квартиры, живете в ней, как и жили, но без согласия банка не можете ее продать, подарить или распорядиться иным способом, об этом уже говорили выше.


– За регистрацию договора ипотеки кто платит – банк или собственник?


– Закон не устанавливает, кто должен платить, но, как правило, – залогодатель, собственник. Он заинтересован в получении кредита. Государственная регистрация такого договора стоит сейчас две тысячи рублей для юридических лиц и 500 – для физических.


Залог прекращается после того, как заемщик рассчитается за кредит, то есть снимается ограничение (обременение – ипотека), для чего обе стороны обращаются с соответствующим заявлением в тот же отдел Главного управления, где регистрировали договор ипотеки.


Еще одно новшество в законе – дополнена статья о страховании заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита. Теперь заемщик вправе застраховать риск ответственности перед кредитором. Но при этом сумма страхования по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества. То есть у залогодателя (собственника) появляется возможность частично уйти от потери имущества в случае невыплаты кредита.


Продажа с приданым


Необходимо обратить внимание еще на одно изменение ;в законодательстве об ипотеке. Раньше, если банку для возврата кредита, выданного под залог недвижимого имущества, нужно было это имущество продавать, то возникала следующая проблема. Всех проживающих в квартире людей надо было выписать, но без их согласия это сделать : было невозможно. Покупателя на квартиру с таким «приданым» не найдешь, то есть деньги не получишь. Внесенные поправки коренным образом изменили подобную ситуацию. Теперь если квартира или жилой дом были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, то при необходимости их продажи все прописанные там лица утрачивают право проживания.


В связи с этим изменились и функции органов опеки и попечительства в сфере защиты имущественных прав несовершеннолетних лиц.


Вот как прокомментировала это начальник управления социального развития администрации Челябинска Галина Гаврилова:


– Внесенные в действующее законодательство изменения сужают круг несовершеннолетних лиц, имущественные права которых органы опеки и попечительства обязаны защищать.
Вместе с тем нормы права, предусмотренные статьями 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ, предусматривают обязанность органов опеки и попечительства давать согласие или мотивированный отказ на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних независимо от их социального статуса (оставшихся без попечения родителей, опекаемых, подопечных, воспитывающихся родителями). Действия органов опеки и попечительства при вынесении решения о согласии на совершение сделок по отчуждению имущества с участием несовершеннолетних детей, независимо от их категории, в соответствии с указанными нормами обоснованны.


До внесения указанных изменений сложилась практика оформления органами опеки и попечительства согласия на отчуждение жилых помещений с участием несовершеннолетних при условии одновременного приобретения равноценной или большей жилой площади, что являлось действенной мерой защиты прав детей.


Передача жилых помещений в ипотеку (под залог) не предполагает одновременного приобретения жилья, данное условие не может быть предусмотрено документом, разрешающим совершение сделки. В связи с этим достаточно велика вероятность существенного нарушения имущественных и жилищных прав несовершеннолетних.


Полагаю целесообразным, если органы опеки и попечительства, выдавая разрешение на передачу жилого помещения в ипотеку, в целях защиты имущественных и жилищных прав несовершеннолетних, запрашивают документы, гарантирующие обеспеченность ребенка другим жилым помещением площадью, не менее имеющейся на момент оформления ипотеки.