«Перспективы кредитования долевого участия в строительстве жилья в рамках ипотеки достаточно хороши. Но здесь нужно отметить один аспект: банки готовы выделять кредиты под сделки, заключенные в форме договоров инвестирования», — заявил заместитель начальника отдела кредитования ОАО «Уралпромбанк» Данила Филатов, выступая на «круглом столе» по теме «Ипотека: проблемы и преспективы».


«По новому законодательству такие сделки проходят регистрацию в Федеральной регистрационной службе и имеют привязку к конкретной недвижимости. Кроме того, застройщики оформляют дома с учетом изменившихся требований, то есть имеют на руках строительную декларацию, утвержденный пакет разрешительных документов и защищенный проект, что инвесторами рассматривается как гарантии сохранности их вложений и получения в итоге недвижимости в собственность», — прокомментировал специалист.


«Однако при этом застройщики несут определенные риски: с момента заключения договора и внесения аванса договор должен сдаваться на регистрацию в ФРС, где будет указано право на покупку определенного объекта жилья, но при этом покупатель (инвестор) полностью за покупку не рассчитался. И если раньше (без регистрации) строители могли расторгнуть договор, вернув клиенту взнос с удержанием штрафных санкций, и выставить объект на продажу вновь, то сейчас такая ситуация будет невозможной. Согласно требованиям нового законодательства расторжение договора возможно только через суд либо по обоюдному согласию сторон. Соответственно строители теперь без 100%-ной оплаты жилья на это не пойдут. В результате стал отмечаться отток клиентов», — рассказал Д. Филатов.


«В ответ на это ряд крупных челябинских застройщиков отказался от долевого инвестирования и перешел на «московскую» схему — привлечение средств по договорам займа. В таком случае предполагается двухступенчатая структура: сначала вы инвестируете средства в строительство (даете строителям взаймы), строящийся объект оформляется на застройщика, и только после окончания работ с вами заключается договор купли-продажи. Но такое решение неоднозначно для потребителя: в случае необходимости взыскание имущества у застройщика просто невозможно, к тому же с момента получения займа и до момента оформления права собственности может пройти весьма значительный промежуток времени, измениться цены и иные условия, которые лягут дополнительными расходами на покупателя (нет достаточной юридической правовой поддержки). Кроме того, когда банки кредитуют под залог недвижимости, эта сделка считается обеспеченной, а в случае договора займа вопрос остается открытым. Получается, что в данной ситуации вы играете полностью на условиях строителей, и по такой схеме могут работать только самые уважаемые застройщики», — считает специалист банка.


«Есть также вариант создания застройщиком жилищного кооператива, в котором клиенту продают пай. После полной оплаты пая квартира оформляется в собственность. Однако получить под залог пая кредит в банке, как и под заем, достаточно проблематично. Полагаю, что в ближайшие год-полтора известные застройщики смогут работать по такой схеме, но в дальнейшем им придется отказаться от нее», — отметил Д. Филатов.