Вчера в Челябинске состоялся «круглый стол» на тему «Ипотека: проблемы и перспективы». Организаторами мероприятия выступили информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» и журнал «Южно-Уральская недвижимость».


К разговору в формате открытой дискуссии были приглашены руководители крупнейших строительных и риэлторских компаний, ведущих свою деятельность на территории Челябинска, финансово-кредитных учреждений, реализующих ипотечные программы, представители страхового, оценочного бизнеса, Южно-Уральского агентства по ипотечному жилищному кредитованию, главного управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, Ростехинветаризации.


«В западных странах с привлечением ипотечных кредитов приобретается до 90% всей жилой недвижимости, в то время как в России по итогам 2005 года этот показатель не превысил 2-3%», — заявил, открывая «круглый стол», управляющий директор ИАА «УралБизнесКонсалтинг» Максим Сусоев.


«Эти цифры наглядно демонстрируют, что на пути реализации программ, нацеленных на обеспечение жильем граждан нашей страны, и жителей Челябинской области в частности, продолжают оставаться некоторые препятствия, сдерживающие, в том числе, расширение ипотечных программ, превращение кредитов на приобретение жилья в массовый продукт», — отметил М. Сусоев.


«Цель данного «круглого стола», на котором собрались представители всех структур, работающих на ипотечном рынке, в том, чтобы совместными усилиями обнаружить проблемы и обозначить возможные пути их решения», — подчеркнул М. Сусоев.


Центральной темой обсуждения стала проблема доступности ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях и эффективности данного инструмента в решении «квартирного вопроса».


По мнению большинства участников «круглого стола», ипотека уже сегодня рассматривается профессиональными участниками рынка как востребованный и перспективный продукт. Были отмечены некоторые положительные тенденции развития ипотеки, например, расширение числа ипотечных программ, включение в этот процесс все большего числа участников в лице кредитных организаций, снижение процентных ставок по кредитам на покупку жилья, увеличение сроков кредитования, что можно характеризовать как успешное завершение стадии становления рынка.


«В 2005 г. на территории Челябинской области было зарегистрировано 1587 сделок с недвижимостью, приобретенной с использованием ипотечного кредитования, выдано 792 закладных. По сравнению с 2004 г. процент регистрации прав увеличился практически в 2 раза, что говорит о развитии ипотеки в области», — сообщила начальник отдела регистрации прав на нежилые помещения, ипотеки и договоров долевого строительства жилья главного управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области Марина Шаповаленко.


«Это связано с привлечением большего числа банков к кредитованию покупок жилья, чему способствовало вступление в силу нового законодательства, в частности, Жилищного кодекса. Одним из важных моментов стало указание на то, что при переходе прав собственности на жилые помещения члены семей-собственников теряют право пользования этим жилым помещением. В принципе возможность приобретения жилья посредством заемных средств существовала, но ранее проблемы возникали именно в случаях, когда при продажах объектов недвижимости переход права собственности не нес прекращения прав пользования этим помещением. Таким образом, банки несли риски, например, при невыполнении условий договора неблагонадежными заемщиками возможность реализации залогового имущества была минимальной (необходимо было решать вопросы расселения)», — прокомментировала специалист регионального управления ФРС.


«Кроме того, важным элементом реализации прав граждан является вступление в силу ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который определил обязательную регистрацию договора участия в долевом строительстве, тем самым защищая права покупателей жилья», — отметила М. Шаповаленко.


«В настоящее время для желающих приобрести жилье в Челябинском отделении Сбербанка действуют два кредитных продукта. Первый предполагает непосредственно ипотечную схему, когда приобретаемое жилье является обеспечением по кредиту. Также выдается кредит на недвижимость, когда возможно иное обеспечение (не обязательно в виде приобретаемого имущества). Ставки по ним сопоставимы и снижены до 16% годовых, а по ипотечному кредиту, после оформления в залог объекта недвижимости, ставка становится 15%», — сообщила начальник сектора кредитования Челябинского отделения Сбербанка России Елена Пронина.


«В период действия кредитных договоров, кроме указанных платежей, других заемщик не несет (за обслуживание, за РКО). Взимается 150 руб. за рассмотрение заявки и, максимум, 5 тыс. руб. как единоразовый тариф», — заметила специалист банка.


«Более того, вступившие с 10 февраля по банку изменения сами собой сняли проблему 10-дневного ожидания предоставления средств заемщику: теперь кредит выдается до окончательного оформления договора в регистрационной палате. Наибольшую трудность представляет этап сбора всех документов, причем самая сложное — это справка о заработной плате, остальное заемщик может подготовить сам. Кроме того, учитывая проблемы с поиском подходящего жилья, банк готов рассмотреть предварительный пакет документов (зарплата, платежеспособность, предлагаемое обеспечение) и предоставить заемщику на эти цели 3-месячный срок», — отметила Е. Пронина, комментируя основные проблемы ипотечного кредитования.


«Уралвнешторгбанк планирует дальнейшее развитие ипотечного кредитования. Так, наряду с собственным продуктом, банком рассматривается возможность работы по программам АИЖК и банка «Дельта-кредит». Таким образом, мы намерены удовлетворить потребности максимального числа заемщиков, чтобы в случае, когда какие-то категории клиентов не устроят условия АИЖК, они имели возможность воспользоваться альтернативным вариантом», — заявила начальник управления кредитования Челябинского филиала ОАО «Уралвнешторгбанк» Екатерина Клочко, комментируя перспективность ипотечного кредитования.


«На мой взгляд, перспективы в развитии данного направления достаточно хорошие. Так, например, на сегодняшний день в рамках собственной ипотечной программы мы не имеем ни одного просроченного договора, что может свидетельствовать о не слишком высоких рисках. Хотя в законодательстве и есть некоторые недостатки, в целом для банка ипотека — это достаточно надежный продукт», — полагает специалист УВТБ.


«Появление ипотеки стало одной из причин роста цен на жилье, но этого было не избежать. Тем не менее, данный инструмент уже сегодня реально помогает многим людям решить жилищную проблему. Если оперировать информацией ЮУ АИЖК о прохождении порядка 4 сделок в день по Челябинску, то получается, что ежемесячно около 100 челябинских семей улучшают свои жилищные условия. Это, безусловно, значительный показатель и большой плюс», — отметила Е. Клочко.


Однако, по мнению большинства участников дискуссии, ипотека на сегодняшний день еще не стала массовым продуктом и вопрос ее доступности широким слоям населения остается актуальным.


«Сегодня есть ряд объективных препятствий для приобретения недвижимости по ипотечным схемам», — считает президент НК СМО «Челябинская региональная гильдия риэлторов» Кирилл Левада.


«Самое главное — это высокая ставка по кредиту, хотя в последнее время отмечается регулярное ее снижение. Тем не менее, при существующих ипотечных схемах для приобретения квартиры стоимостью 1 млн. руб. человеку необходимо иметь около 300 тыс. руб. на первоначальный взнос и, как минимум, 20 тыс. руб. ежемесячного дохода, в то время как средняя заработная плата по Челябинску составляет 10 тыс. руб.», — прокомментировал профессиональный участник рынка.


«Более того, при нынешней ситуации даже за «живые» деньги не все желающие могут приобрести жилье, не говоря уже об ипотечном кредитовании. Скажем, на вторичном рынке сегодня невыгодно продавать квартиры по ипотечным схемам, поскольку в большинстве случаев предусматривается 10-дневный срок отсрочки платежа, при этом схема усложняется тем, что продавцы также участвуют в сделке еще и в качестве покупателей другого жилья. В результате, осуществляя расчет через 10 дней, продавцы уже рискуют не купить себе жилье по запланированной цене», — обозначил еще один из аспектов проблемы К. Левада.


«Также при сегодняшнем росте цен на недвижимость в Челябинске наблюдается определенный дисбаланс между количеством одобренных финансовыми организациями заемщиков и числом реально заключенных ипотечных сделок. Дело в том, что с момента получения положительного заключения банка о выдаче кредита до времени нахождения подходящего варианта приобретения жилья цены успевают вырасти настолько, что заемных средств уже не хватает. И это тоже приводит к отказу от ипотеки», — отметил руководитель региональной гильдии риэлторов.


Существуют и другие факторы, осложняющие развитие ипотеки. Вступившие в действие новые Градостроительный и Жилищный кодексы, с одной стороны, призваны защищать права граждан, приобретающих жилье, с другой, коренным образом изменили условия для застройщиков, которые были вынуждены искать новые схемы работы, перестраивать отношения с банками и частными инвесторами.


«Перспективы кредитования долевого участия в строительстве жилья в рамках ипотеки достаточно хороши. Но здесь нужно отметить один аспект: банки готовы выделять кредиты под сделки, заключенные в форме договоров инвестирования», — заявил заместитель начальника отдела кредитования ОАО «Уралпромбанк» Данила Филатов.


«По новому законодательству такие сделки проходят регистрацию в ФРС и имеют привязку к конкретной недвижимости. Кроме того, застройщики оформляют дома с учетом изменившихся требований, то есть имеют на руках строительную декларацию, утвержденный пакет разрешительных документов и защищенный проект, что инвесторами рассматривается как гарантии сохранности их вложений и получения в итоге недвижимости в собственность», — прокомментировал специалист.


«Однако при этом застройщики несут определенные риски: с момента заключения договора и внесения аванса договор должен сдаваться на регистрацию в ФРС, где будет указано право на покупку определенного объекта жилья, но при этом покупатель (инвестор) полностью за покупку не рассчитался. И если раньше (без регистрации) строители могли расторгнуть договор, вернув клиенту взнос с удержанием штрафных санкций, и выставить объект на продажу вновь, то сейчас такая ситуация будет невозможной. Согласно требованиям нового законодательства расторжение договора возможно только через суд либо по обоюдному согласию сторон. Соответственно строители теперь без 100%-ной оплаты жилья на это не пойдут. В результате стал отмечаться отток клиентов», — рассказал Д. Филатов.


«В ответ на это ряд крупных челябинских застройщиков отказался от долевого инвестирования и перешел на «московскую» схему — привлечение средств по договорам займа. В таком случае предполагается двухступенчатая структура: сначала вы инвестируете средства в строительство (даете строителям взаймы), строящийся объект оформляется на застройщика, и только после окончания работ с вами заключается договор купли-продажи. Но такое решение неоднозначно для потребителя: в случае необходимости взыскание имущества у застройщика просто невозможно, к тому же с момента получения займа и до момента оформления права собственности может пройти весьма значительный промежуток времени, изменятся цены и иные условия, которые лягут дополнительными расходами на покупателя. Кроме того, когда банки кредитуют под залог недвижимости, эта сделка считается обеспеченной, а в случае договора займа вопрос остается открытым. Получается, что в данной ситуации вы играете полностью на условиях строителей, и по такой схеме могут работать только самые уважаемые застройщики», — считает специалист банка.


«Есть также вариант создания застройщиком жилищного кооператива, в котором клиенту продают пай. После полной оплаты пая квартира оформляется в собственность. Однако получить под залог пая кредит в банке, как и под заем, достаточно проблематично. Полагаю, что в ближайшие год-полтора известные застройщики смогут работать по такой схеме, но в дальнейшем им придется отказаться от нее», — отметил Д. Филатов.


«На мой взгляд, в перспективе рынок будет развиваться в направлении строительства и продажи уже готового жилья. Вступивший в прошлом году в силу новый пакет документов Градостроительного кодекса на самом деле толкает застройщиков к тому, чтобы они вертикально интегрировались и укрупнялись. За это говорит и планируемое со следующего года введение требования об увеличении уставного капитала строительных компаний до уровня порядка 100 млн. руб.», — высказал мнение управляющий фондом «Монолит-Инвест».


«Даже с точки зрения сегодняшнего налогообложения выгодно не привлекать средства, а строить и продавать готовое жилье. НДС по долевому строительству не отменили, тогда как при продаже готового жилья данный налог отсутствует. Как минимум, сэкономленный процент по НДС компенсирует процентную ставку по привлеченным кредитам», — считает Е. Рогоза.


«Кроме того, сегодня невозможно совместно инвестировать, то есть одновременно привлекать по «долевке» средства с рынка и банковские кредиты, поскольку тот же 214 ФЗ ввел солидарную ответственность банка вместе с заемщиком перед теми дольщиками, которые участвовали в инвестировании. Но сегодня ни один банк не станет финансировать тот объект, по которому привлечен хотя бы один дольщик. Получается, либо нужно привлекать средства дольщиков, либо собственные и заемные средства банков», — отметил специалист строительного рынка.


«В таком случае нормальному крупному застройщику остается строить за счет собственных оборотов и привлеченных банковских средств, а затем продавать готовый продукт. Такой вариант выгоден и остальным участникам рынка. Например, риэлторы на проверку юридической чистоты квартир будут тратить гораздо меньше времени», — полагает Е. Рогоза.


Эксперты также отметили, что постоянное удорожание квадратного метра при отмечаемом и прогнозируемом в дальнейшем снижении предложения на рынке жилья, с одной стороны, провоцирует ажиотажный спрос, с другой — ограничивает круг клиентов – получателей ипотеки.
«За предыдущий год жилье в Челябинске значительно выросло в цене и стало недоступным для обычного покупателя. Доступность жилья по мировым стандартам трактуется следующим образом: три среднегодовых зарплаты — отдельная квартира (в Европе). По методике Росстроя стоимость 1 кв. м должна соответствовать двум среднемесячным зарплатам в регионе. При равности этих показателей жилье входит в разряд доступного», — заявил управляющий фондом «Монолит-Инвест» Евгений Рогоза.


«В то же время в Челябинске на начало 2005 г. 1 кв. м жилья стоил 12-13 тыс. руб. при среднемесячной зарплате в 7-8 тыс. руб. (по данным облкомстата), а уже в конце прошлого года, когда зарплата составляла 8000-8800 руб., цена квадратного метра поднялась до 25 тыс. руб. в панельном жилье на окраине города», — прокомментировал Е. Рогоза.


«Между тем в миллионном Омске за последние четыре года цены на жилье растут в диапазоне 13-15% в год. Средняя цена квадратного метра в городе составляет 17-18 тыс. руб. При этом регион не обладает собственными минеральными ресурсами», — отметил Е. Рогоза.


«Сегодня основными приобретателями жилья становятся люди, которые не испытывают в нем крайней необходимости и, более того, покупают его не для проживания. Их покупательный спрос спровоцирован желанием сохранения и приумножения сбережений. Таким образом, сейчас квадратный метр жилой площади выполняет такую же роль, как доллар 5-10 назад, когда все свободные деньги вкладывались в СКВ», — заявил начальник правового управления ЮУ АИЖК Сергей Коротков.


«Прибавьте сюда экономию на 13%-ном подоходном налоге, поскольку согласно налоговому законодательству, средства, потраченные на приобретение жилья, освобождаются от его уплаты», — добавляет специалист.


«Но при этом провоцируется ажиотажный спрос на объекты недвижимости, что ведет к еще большему (необоснованному) их удорожанию. Так, на основании данных администрации областного центра, на сегодняшний день в Челябинске жилищный фонд насчитывает около 22 млн. кв. при населении порядка 1 млн. человек. Таким образом, на каждого жителя имеется по 21,5 кв. м уже есть построенного жилья. Теперь необходимо придумать механизм, чтобы тем, кто обладает жильем без цели проживания в нем, было выгодно его продать тем, кто нуждается», — считает С. Коротков.


«Если у нас цена квадратного метра будет оставаться на одном уровне хотя бы 2 года, жилье как инвестиционный инструмент потеряет свою привлекательность: люди зафиксирует свою доходность, а дальше будут пытаться избавиться от него, особенно в условиях повышения платы за его содержание», — отметил С. Коротков.


Кроме того, существует круг вопросов, касающихся различных аспектов технической инвентаризации и регистрации недвижимости, которые затрудняют процедуру оформления ипотечной сделки и несут за собой дополнительные расходы. «Сегодня есть проблемы со сбором документов и одобрением финансовыми организациями представленного пакета на получение кредита, декларированием подоходного налога на сделки с недвижимостью», — отметил К. Левада.


Также прозвучали мнения о необходимости совместной усилий по формирования цивилизованных условий работы на ипотечном рынке, что, как следствие, повысит уровень профессионализма и поможет снизить риски.


«К сожалению, банки неохотно берут на себя процедуру андеррайтинга. Из-за этого несет потери весь регион, потому что, по сути, ипотечное кредитование — это возможность привлечения в регион «дешевых» денежных средств, пусть даже из Москвы (поскольку средства приходят из федерального АИЖК). В этом направлении с финансовыми учреждениями хотелось бы работать активнее», — высказал мнение в рамках «круглого стола» начальник правового управления ОАО «Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Сергей Коротков.


«Нашей основной задачей является обеспечение рефинансирования банков, которые считают невыгодным размещение собственных средств в ипотечный инструмент под низкую процентную ставку. В результате выработана простая схема: банки проводят полный андеррайтинг как заемщика, так и предмета ипотеки, выдают кредит на покупку жилья, оформляют закладную, а далее фактически перепродают ее нам для дальнейшей реализации в АИЖК. Таким образом, средства, затраченные банками, возвращаются им в полном объеме, плюс накопившийся процент по обслуживанию кредита с момента его выдачи и до реализации АИЖК. Сегодня мы уже так работаем по всей области», — пояснил С. Коротков.


«Более того, помимо привлечения в регион инвестиций, мы также стимулируем банки, чтобы они работали на обороте, а не на норме прибыли, и тем самым не завышали процент по выданным кредитам», — заметил С. Коротков.