С 1 апреля вступил в силу закон, который в первую очередь защищает права так называемых «дольщиков» – простых граждан, которые покупают квартиры в строящихся домах. Покупатели рады. Вот только застройщики недовольны: считают, что их права как раз ущемлены...


Покупка квартиры еще на стадии котлована исключительно российское изобретение. На Западе приобретают в кредит готовое жилье – и никаких проблем. Зато у нас покупка жилья становится настоящей русской рулеткой – на сей раз строительной. Не построенное пока жилье стоит дешевле, но и риск остаться без готовой квартиры значительно выше. Затягивание сроков сдачи дома, требование доплатить сверх оговоренной первоначальным контрактом суммы, плохое качество жилья – все это стандартные и не самые большие осложнения, грозившие дольщикам до недавних пор, считают законодатели.


Раз хозяин, два хозяин...


Вам доводилось слышать страшные истории, когда одна и та же квартира оказывалась проданной несколько раз? Мне подобную квартиру пытались продать, но к тому времени новый закон еще не вступил в силу.


Как это делалось. Строительная компания заключала договор с фирмой, которая занимается, например, лифтами или стройматериалами. В документе говорится, что если эта фирма в срок установит лифты или вовремя будет поставлять качественные материалы, то ей передадут, скажем, 20 квартир в этом строящемся доме. «Лифтеры» начинают продавать квартиры, которые рассчитывают получить, а вот обязательства свои не выполняют. Строители не отдают эти квартиры «лифтерам», а сами продают их. Те несчастные, что приобрели жилье у «лифтеров», автоматически теряли и деньги, и квартиру.


Способ защиты. Обязательная государственная регистрация договоров долевого участия. Тогда еще не построенная квартира «закрепляется» за будущим владельцем, и ее перепродажа становится невозможной. Правда, некоторые «патриоты» считают, что в нашей стране нельзя исключить «двойной» и «тройной» регистрации. Но за это регистрирующие органы теперь понесут ответственность.


И строился дворец тридцать лет и три года


Теперь от строителей требуют строго выполнять условия договора. Раньше, как правило, сроки сдачи объекта могли сдвигаться и никакой компенсации дольщик при этом не получал. Менялись нередко и другие условий, например этаж или расположение квартиры. С 1 апреля за подобные сюрпризы можно потребовать неплохую денежную компенсацию.


Как это делалось, В одной довольно-таки успешной строительной фирме автору этих строк показали план застройки микрорайона. Облюбовав один из домов, я поинтересовалась, когда дом будет сдан.


– В июне, – сообщили мне.


Тем же вечером я отправилась взглянуть на местность. Там, где вот-вот должна вырасти многоэтажка, даже не был вырыт котлован. Более того – стояли ветхие дома, которые строители до сих пор не удосужились снести. Понятно, что сдача новостройки затянулась бы минимум на полгода-год...


Способ защиты. Теперь за такую самодеятельность предусмотрены очень жесткие санкции. И наиболее страшно для застройщиков то, что вы можете расторгнуть договор в одностороннем порядке и помимо тех денег, что внесли за квартиру, получить такие проценты и пени, что это даст вам до 30 – 40 процентов «чистой» прибыли. Вот только сами строители таким положением дел крайне недовольны. По мнению некоторых, одностороннее расторжение договоров под надуманными предлогами может стать настоящим бизнесом. В смысле – покупаете квартиру, а через полгода-год придумываете список претензий и требуете вернуть деньги с наваром. Гораздо выгоднее, знаете ли, чем проценты по банковским вкладам...


Чья картинка красивее


Законодатели постарались защитить нас и от тех афер, которые возможны с введением нового градостроительного кодекса.


Как это могло быть. Дело в том, что по новому кодексу застройщики должны будут выкупать участок под жилой дом на аукционе. Возникала опасность, что некая недобросовестная фирма нарисует красивый эскиз домика, который она якобы построит на данном участке, и начнет продавать в нем квартиры. А потом тихо исчезнет...


Способ защиты. Заключить договор с инвесторами (то есть с теми, кто покупает квартиру в не построенном пока доме) застройщик сможет только после того, как получит разрешение на строительство, оформит права на земельный участок и обнародует проектную декларацию. Вдобавок компании обязаны представлять для ознакомления «любому обратившемуся лицу» учредительные документы, финансовую отчетность, результаты аудиторских проверок.


Строители исчезнут – банк заплатит


Кстати, о банках. Законодатели подумали и о них. И «наградили» новой степенью ответственности.


Дело в том, что на первом этапе, пока объект (жилой комплекс или конкретный дом) не раскручен и потенциальные жильцы о нем ничего не знают, строительные компании, естественно, берут банковские кредиты. Ведь и землеотвод, и проектирование стоят немало. По новому закону, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства перед дольщиками, банк должен выступить соответчиком по его обязательствам. Понятно, что теперь, прежде чем принять участие в проекте, банк сто раз перепроверит финансовую устойчивость стройфирмы.


Покупателям квартир такое нововведение выгодно: если обанкротится строительная фирма, банк сам заплатит то, что положено дольщикам. Вот только у строителей мнение иное: они боятся, что их просто перестанут кредитовать и стройки встанут. Но, как говорится, это уже другая история.