В России будет сформирована единая база всей недвижимости — земли и строений. А у государственных инвентаризаторов — бюро технической инвентаризации (БТИ) — появятся конкуренты, и цены на эти услуги снизятся. Это обещают авторы законопроекта «О государственном кадастре недвижимости», внесенного на днях в Государственную Думу РФ. Об этом сообщает газета «Ведомости».

Цель внесенного на днях в Государственную Думу РФ Правительством проекта закона «О госкадастре» — создать единые правила игры и за несколько лет сформировать единый госкадастр (к 2011 г. — в 27 регионах). В кадастр предполагается заносить сведения о виде, адресе, границах объекта и его описание (категория земель, площадь, год постройки, назначение здания и т. д.). Раньше местные власти устанавливали набор сведений сами. Депутаты надеются сократить количество характеристик вдвое.

Заниматься учетом недвижимости смогут не только БТИ и землеустроители, говорит заместитель директора департамента Минэкономразвития Андрей Ивакин. Из-за отсутствия конкуренции срок техинвентаризации растягивается, а расценки на услуги БТИ и землеустроителей достигают заоблачных высот. С 2008 г. по законопроекту конкуренцию им составят независимые кадастровые инженеры, которые должны будут состоять в саморегулируемых организациях. Они будут проводить инвентаризацию и собирать данные, необходимые для постановки объекта на учет в кадастре. Бюро кадастровых инженеров сможет создать для инвентаризации собственной недвижимости и крупные компании. Конкуренция приведет к снижению цен, надеются депутаты.

Единую базу недвижимости будет вести Роснедвижимость, и объединение двух систем учета — важный шаг к переходу через несколько лет от двух налогов на землю и недвижимость к единому налогу, считают авторы законопроекта.

«Законопроект «О государственном кадастре недвижимости» можно назвать революционным, прорывным в построении экономики земельных отношений в России (поскольку земля еще не задействована в оборот и предстоит фактически для многих вторая приватизация — теперь земли). Его можно назвать мощным ускорителем развития в регионах. Законопроект станет основой в будущем сбалансированных, а не «кривых», как сегодня, кадастровых оценок земель поселений, промышленности, особо охраняемых территорий и других категорий земель», — заявил УрБК директор Уральского института оценки и маркетинга ЗАО «Аксвелл» Валентин Аксенов, комментируя законопроект «О государственном кадастре недвижимости», внесенный в Госдуму.

«Сегодня одна из проблем в Челябинской области, и в особенности в Челябинске, — это отсутствие для части кадастра земельных участков, достоверного и выверенного кадастра земель, с которым бы согласилась как власть, так и землепользователи. Отсюда возникает много споров по налогообложению земельных участков. В Челябинской области уже есть соответствующая программа по формированию земельного кадастра, большое внимание уделяется этому вопросу на городском уровне в Челябинске и Магнитогорске. Для реализации этой задачи привлечены крупные силы, объем финансирования программы на 3 года в Челябинске составляет порядка 55 млн. руб. Кроме того, в следующем году намечена новая оценка кадастровой стоимости земель поселений, что затронет практически всех пользователей земель», — сообщил В. Аксенов.

«Таким образом, все участники рынка (прежде всего местная власть, а затем покупатели, продавцы, предприятия, оценщики, риэлтеры) получат достоверные данные о стоимости земель, подтвержденные государством», — считает эксперт.

«На сегодняшний день, по разным данным, от 10% до 25% земельных участков не имеют кадастровой оценки, что объясняется организационными неурядицами. Поэтому наличие единого полного реестра земельных участков исключит спорные ситуации. А в случае конфликтных обстоятельств, возникших в случае несогласия налогоплательщиков с той или иной кадастровой оценкой, они смогут обратиться в специальные «согласительные» комиссии, которые создаются сегодня», — добавляет В. Аксенов.

Также, по мнению сертифицированного оценщика, создание единого кадастра не должно вызвать увеличения налогообложения на землепользователей. «Сегодня много неучтенных земельных участков, которые не подпадают под налогообложение. Когда же в систему будут вовлечены все субъекты налогообложения, тогда налоговая нагрузка, на мой взгляд, распределится более равномерно и нагрузка на каждого участника может и снизиться», — поясняет эксперт.

«Однако нужен именно достоверный земельный кадастр. В нем — вся соль возможных будущих позитивных преобразований в земельных отношениях — налогах на землю, аренде и, главное, в выкупе и залогах под инвестиции», — отметил В. Аксенов.

«Законопроект «О государственном кадастре недвижимости», который внесен на рассмотрение Госдумы, регламентирует процедуры кадастрового учета недвижимости, описания объектов недвижимости для кадастрового учета, а также порядок массовой оценки недвижимости в первую очередь в фискальных целях», — сообщил директор ЗАО «ЦиркОН» Юрий Циркуненко.

«Характеризуя закон как революционный, Герман Греф отмечает, что единый кадастр недвижимости является «основой инвестиционного процесса в стране». Нельзя не согласиться с тем, что система единого учета и контроля позволит структурировать реестр собственников недвижимости, оптимизировать процесс взимания налогов, вести историю объектов недвижимости. И, несомненно, переход от налогообложения имущества к налогообложению недвижимости позволит повысить и собираемость налогов и дифференцировать налоговые ставки в зависимости от ценности недвижимости, однако отдельные заявления разработчиков закона внушают опасения», — комментирует эксперт.

Так, по мнению профессионального участника рынка, новым законодательством затрагиваются аспекты, которые расходятся с концепцией «рыночной стоимости» объектов, заложенной определенными законодательными актами РФ. В частности, специалист считает, что это можно усмотреть в упоминании системы массовой оценки недвижимости, а также в характеристике единой системы как призванной наряду с фискальными целями обеспечивать инвесторам единообразную оценку недвижимости, важную для получения кредитов.

«Можно согласиться, что массовая система оценки недвижимости для фискальных целей, как калька с существующей фискальной системы при налогообложении физических лиц (где БТИ учитывает для целей налогообложения инвентаризационную стоимость недвижимости физических лиц), имеет право на существование», — полагает Ю. Циркуненко.

«Но с другой стороны, рассматривая единую систему учета и оценки недвижимости как единообразную для получения кредитов, сделок с недвижимостью и других, авторы законопроекта пытаются, на мой взгляд, внести долю (и значительную) государственного регулирования в рыночные отношения», — отметил профессиональный оценщик.

«Рыночную стоимость, как известно, определяют спрос и предложение. В контексте Закона об оценочной деятельности рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Создание автоматизированных систем определения рыночной стоимости и передача прав на использование таких систем под контроль министерств и ведомств может приводить к перекосам в налогообложении, к ошибкам в определении рыночной стоимости, а в конечном итоге к нарушениям прав граждан и юридических лиц», — поясняет специалист.