В России будет сформирована единая база всей недвижимости — земли и строений. А у государственных инвентаризаторов — бюро технической инвентаризации (БТИ) — появятся конкуренты, и цены на эти услуги снизятся. Это обещают авторы законопроекта «О государственном кадастре недвижимости», внесенного на днях в Государственную Думу РФ.

Цель данной законотворческой инициативы — создать единые правила игры и за несколько лет сформировать единый госкадастр (к 2011 г. — в 27 регионах). В кадастр предполагается заносить сведения о виде, адресе, границах объекта и его описание (категория земель, площадь, год постройки, назначение здания и т. д.). Раньше местные власти устанавливали набор сведений сами. Депутаты надеются сократить количество характеристик вдвое.

Заниматься учетом недвижимости смогут не только БТИ и землеустроители, говорит заместитель директора департамента Минэкономразвития Андрей Ивакин. Из-за отсутствия конкуренции срок техинвентаризации растягивается, а расценки на услуги БТИ и землеустроителей достигают заоблачных высот. С 2008 г. по законопроекту конкуренцию им составят независимые кадастровые инженеры, которые должны будут состоять в саморегулируемых организациях. Они будут проводить инвентаризацию и собирать данные, необходимые для постановки объекта на учет в кадастре. Бюро кадастровых инженеров сможет создать для инвентаризации собственной недвижимости и крупные компании. Конкуренция приведет к снижению цен, надеются депутаты.

Единую базу недвижимости будет вести Роснедвижимость, и объединение двух систем учета — важный шаг к переходу через несколько лет от двух налогов на землю и недвижимость к единому налогу, считают авторы законопроекта. Об этом сообщает газета «Ведомости».

Опрошенные УрБК эксперты в принципе позитивно оценивают идею создания единого кадастра, отмечая, что это позволит структурировать реестр собственников недвижимости и оптимизировать процесс взимания налогов.

«Концепция создания единого кадастра недвижимости определена федеральным законодательством. Работа над законопроектом ведется 8 лет, поэтому руководство Центра технической инвентаризации относится к реализации этой идеи с ожиданием», — заявила УрБК начальник юридического отдела ОГУП «Областной Центр технической инвентаризации» по Челябинской области Оксана Демидас, комментируя внесение в Госдуму законопроекта «О государственном кадастре недвижимости».

«Законопроект «О государственном кадастре недвижимости» можно назвать революционным, прорывным в построении экономики земельных отношений в России (поскольку земля еще не задействована в оборот и предстоит фактически для многих вторая приватизация — теперь земли). Его можно назвать мощным ускорителем развития в регионах. Законопроект станет основой в будущем сбалансированных, а не «кривых», как сегодня, кадастровых оценок земель поселений, промышленности, особо охраняемых территорий и других категорий земель», — заявил УрБК директор Уральского института оценки и маркетинга ЗАО «Аксвелл» Валентин Аксенов, комментируя законопроект «О государственном кадастре недвижимости», внесенный в Госдуму.

«Сегодня одна из проблем в Челябинской области, и в особенности в Челябинске, — это отсутствие достоверного и выверенного кадастра земель, с которым бы согласилась как власть, так и землепользователи. Отсюда возникает много споров по налогообложению земельных участков. В Челябинской области уже есть соответствующая программа по формированию земельного кадастра, большое внимание уделяется этому вопросу на городском уровне в Челябинске и Магнитогорске. Для реализации этой задачи привлечены крупные силы, объем финансирования программы на 3 года в Челябинске составляет порядка 55 млн. руб. Кроме того, в следующем году намечена новая оценка кадастровой стоимости земель поселений, что затронет практически всех пользователей земель», — сообщил В. Аксенов.

«Таким образом, все участники рынка (прежде всего местная власть, а затем покупатели, продавцы, предприятия, оценщики, риэлтеры) получат достоверные данные о стоимости земель, подтвержденные государством», — считает эксперт.

«На сегодняшний день, по разным данным, от 10% до 25% земельных участков не имеют кадастровой оценки, что объясняется организационными неурядицами. Поэтому наличие единого полного реестра земельных участков исключит спорные ситуации. А в случае конфликтных обстоятельств, возникших в случае несогласия налогоплательщиков с той или иной кадастровой оценкой, они смогут обратиться в специальные «согласительные» комиссии, которые создаются сегодня», — добавляет В. Аксенов.

«Законопроект «О государственном кадастре недвижимости», который внесен на рассмотрение Госдумы, регламентирует процедуры кадастрового учета недвижимости, описания объектов недвижимости для кадастрового учета, а также порядок массовой оценки недвижимости в первую очередь в фискальных целях», — сообщил директор ЗАО «ЦиркОН» Юрий Циркуненко.

«Характеризуя закон как революционный, Герман Греф отмечает, что единый кадастр недвижимости является «основой инвестиционного процесса в стране». Нельзя не согласиться с тем, что система единого учета и контроля позволит структурировать реестр собственников недвижимости, оптимизировать процесс взимания налогов, вести историю объектов недвижимости. И, несомненно, переход от налогообложения имущества к налогообложению недвижимости позволит повысить и собираемость налогов и дифференцировать налоговые ставки в зависимости от ценности недвижимости», — комментирует эксперт.

Однако, по мнению Ю. Циркуненко, отдельные заявления разработчиков закона внушают опасения. Новым законодательством затрагиваются аспекты, которые расходятся с концепцией «рыночной стоимости» объектов, заложенной определенными законодательными актами РФ. В частности, специалист считает, что это можно усмотреть в упоминании системы массовой оценки недвижимости, а также в характеристике единой системы как призванной наряду с фискальными целями обеспечивать инвесторам единообразную оценку недвижимости, важную для получения кредитов.

«Можно согласиться, что массовая система оценки недвижимости для фискальных целей, как калька с существующей фискальной системы при налогообложении физических лиц (где БТИ учитывает для целей налогообложения инвентаризационную стоимость недвижимости физических лиц), имеет право на существование», — полагает Ю. Циркуненко. «Но с другой стороны, рассматривая единую систему учета и оценки недвижимости как единообразную для получения кредитов, сделок с недвижимостью и других, авторы законопроекта пытаются, на мой взгляд, внести долю (и значительную) государственного регулирования в рыночные отношения», — отметил профессиональный оценщик.

«Рыночную стоимость, как известно, определяют спрос и предложение. В контексте Закона об оценочной деятельности рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Создание автоматизированных систем определения рыночной стоимости и передача прав на использование таких систем под контроль министерств и ведомств может приводить к перекосам в налогообложении, к ошибкам в определении рыночной стоимости, а в конечном итоге к нарушениям прав граждан и юридических лиц», — поясняет специалист.

Эту точку зрения не разделяет В. Аксенов. По мнению сертифицированного оценщика, создание единого кадастра не должно вызвать увеличения налогообложения на землепользователей. «Сегодня много неучтенных земельных участков, которые не подпадают под налогообложение. Когда же в систему будут вовлечены все субъекты налогообложения, тогда налоговая нагрузка, на мой взгляд, распределится более равномерно и нагрузка на каждого участника может и снизиться», — поясняет эксперт.

«Однако нужен именно достоверный земельный кадастр. В нем — вся соль возможных будущих позитивных преобразований в земельных отношениях — налогах на землю, аренде и, главное, в выкупе и залогах под инвестиции», — отметил В. Аксенов.

В свою очередь, Ю. Циркуненко подробно поясняет, к чему может привести использование системы массовой оценки недвижимости в качестве единообразной основы для налогообложения и проведения операций с недвижимостью.

«На мой взгляд, формирование кадастра как систематизированного, официально составленного на основе периодических или непрерывных наблюдений свода основных сведений об экономических ресурсах страны, данные из которого могут быть использованы при установлении налогов, для оценки стоимости объектов при их аренде, залоге, продаже, должно производиться не путем математических манипуляций с коэффициентами приведения Москвы к Владивостоку, а посредством формирования системы независимой, профессиональной оценки недвижимого имущества», — высказал мнение директор ЗАО «ЦиркОН».

Так, по данным кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к категории садоводческих хозяйств, можно отметить, что их стоимость даже при одинаковой площади может различаться в 20 раз, отмечает специалист.

«Таким образом, если ориентироваться, что кадастровая стоимость земельных участков отражает их реальную ценность, тогда встает вопрос: по какой методике определена эта ценность, как эта методика согласуется с рыночными данными по спросу и предложению на свободные земельные участки», — высказал сомнение участник рынка.

«В случае, если стоимость определена для фискальных целей, то можно согласиться — пусть государство само определит, с кого и сколько брать (хотя и этот вопрос немаловажен). В то же время, если буквально понимать разработчиков закона, можно заметить, что в соответствии с Земельным кодексом (ст. 55) по кадастровой/рыночной стоимости можно изымать земельные участки для государственных и муниципальных нужд», — отмечает профессиональный оценщик.

«Таким образом, возникают сомнения, а не приведут ли перекосы в оценке, а именно недооцененность отдельных земельных участков и объектов недвижимости, несогласованность с реальными рыночными данными, к переделу рынка, либо ущемлению прав владельцев», — делает предположение Ю Циркуненко.

«Полагаю, найдется мало желающих за участок с домом в садоводческом товариществе, рыночная стоимость которого 300-500 тыс. руб. (или более), получить при изъятии для муниципальных или государственных нужд в соответствии с кадастром недвижимости, формируемым на основе данных о кадастровой стоимости земли и инвентаризационной стоимости строений (БТИ), 5 тыс. руб. за участок и 30 тыс. руб. за строения», — разъясняет эксперт.

«Правительство планирует, что единый кадастр недвижимости будет создан к 2011 г. Таким образом, замена трех действующих налогов единым налогом на недвижимость произойдет не ранее чем через четыре года. Остается только надеяться, что за это время будет сформирована методика кадастровой оценки, согласующаяся с нормами действующего законодательства, со стандартами мировой практики оценки недвижимости для целей налогообложения, которая позволит соблюдать права и законные интересы владельцев недвижимости», — добавил Ю. Циркуненко.

О возможных издержках реализации закона говорит и представитель ОГУП «Областной Центр технической инвентаризации» по Челябинской области. «Ситуация с учетом данных о земельных участках и строениях в случае начала формирования единого кадастра всей недвижимости будет зависеть от реального законодательного и нормативного базиса. Если исходить из законодательной базы, существующей на сегодняшний день по вопросам технической инвентаризации, то ситуация будет хаотичная. Связано это с отсутствием каких-либо регламентов по учету данных по строению и, соответственно, порядку их формирования», — комментирует О. Демидас.

«Однако если будут разработаны технические регламенты, то, безусловно, будущий закон позволит создать единую систему учета на всей территории РФ», — отмечает юрист.

Что касается монополизации на рынке услуг по оказанию технической инвентаризации, то, по мнению руководства Областного ЦТИ, говорить об этом не приходится, так как на территории Челябинской области действуют три аккредитованные организации. «На сегодняшний день стоимость услуг по техинвентаризации регулируется приказом Госстроя и постановлением правительства Челябинской области. Однако если законодательство будет изменено и в этой части, то ценовая политика будет иной», — отметила О. Демидас.