На вопросы Южно-Уральской редакции ИАА «УралБизнесКонсалтинг» отвечает исполняющий обязанности заместителя главы Челябинска по градостроительству Владимир Слободской.

— Владимир Иванович, в соответствии с программой по реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в Челябинске в 2006 г. должно быть построено 472 тыс. кв. м жилья. Как Вы оцениваете возможность выполнения поставленной задачи, исходя из итогов I полугодия?

— Для того чтобы в рамках реализации проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» Челябинская область смогла выполнить плановое задание на 2006 г. в объеме 1 млн. 200 тыс. кв. жилья, Челябинску нужно построить 500 тыс. кв. м, а не 472 тыс., как было запланировано. В данный момент наши показатели соответствуют даже этим задачам.

На сегодняшний день сдано уже 211 тыс. кв. м жилой площади, в том числе индивидуального жилья — 27 тыс. кв. м. Эта цифра почти в два раза превышает показатели прошлых лет. Конечно, в первую очередь, нам необходимо выполнить свой план, хотя не исключаю, что в итоге строительный комплекс Челябинска сможем осилить и необходимые региону 500 тыс. кв. м. Все возможности для этого есть.

Стоит отметить и тот факт, что сейчас мы стараемся принимать только готовые объекты, с полностью благоустроенной придомовой территорией, поскольку лето для проведения работ по благоустройству самый подходящий период. Таким образом, темпы сдачи новостроек несколько сдерживаются, но это наша сознательная позиция.

— На Ваш взгляд, какие факторы сегодня сдерживают жилищное строительство? Что делает администрация Челябинска для их устранения и сохранения положительной динамики?

— Среди основных факторов, сдерживающих жилищное строительство, в данный момент можно назвать длительные сроки оформления документации. Сейчас в городской администрации уже разработано соответствующее положение по подготовке и согласованию документации. В нем четко обозначен срок работы всех ведомств — от подачи заявки до выхода постановления об утверждении акта выбора земельного участка под строительство. И если раньше этот процесс мог растягиваться на полтора года, то теперь его ограничили 6 месяцами.

Нельзя не сказать и еще об одной проблеме. Существует требование Госпожнадзора о том, что жилые дома должны находиться в радиусе действия пожарного депо, который составляет 3 км. Если оно не выполняется, представители противопожарной службы не подписывают акты госкомиссии о приемке новостроек. К сожалению, в ряде районов основной застройки в Челябинске данное условие не выполнимо. Мы пытаемся предпринимать меры для решения этого вопроса. Хотя, по сути дела, возможен только один вариант: федеральный центр должен выделить средства на строительство новых пожарных депо, поскольку город согласно бюджетному законодательству не имеет право расходовать собственные средства на эти цели.

— Но есть, вероятно, и другие проблемы, например, с подготовкой и выделением земельных участков?

— Сейчас, как и два года назад, в Челябинске нет ни одного свободного подготовленного к строительству земельного участка. Для того, чтобы выставлять на аукционы новые лоты, нам приходится с большим трудом подыскивать подходящую для застройки землю и готовить ее. Первый в этом году аукцион уже состоялся, хотя, возможно, для него были выделены не самые удачные участки. 29 августа мы проводим торги по четырем земельным участкам, готовятся еще 9 лотов. Понятно, что обеспечить земли инфраструктурой, что является обязательным условием, в короткие сроки невозможно. Стоит также отметить, что сейчас довольно сложно найти участки, так как многие свободные территории уже распределены. Приходится изыскивать дополнительные резервы и пути. Поэтому в основном на аукционы выставляются участки небольшой площади.

Кроме того, еще до выхода закона, запрещающего выделять землю под строительство любыми другими способами, кроме аукционов, были пересмотрены застройщики на некоторых уже распределенных участках. Дело в том, что у некоторых строительных компаний участки были в резерве, при этом их площадь в ряде случаев составляла до одного-двух микрорайонов. Строительство на этих территориях, естественно, не велось, и нам оставалось только ждать, когда застройщик закончит «первоочередной» микрорайон, потом перейдет на второй и так далее. Это очень длительный процесс, а заданные национальным проектом «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» темпы строительства не позволяют тратить столько времени на ожидание.

В результате мы пересмотрели ситуацию по 17, 13, 29 микрорайонам таким образом, что строительство в них будет закончено за 2-3 года. Те участки, которые находились в резерве, мы передали другим застройщикам или направили дополнительные силы. Если же есть уверенность, что застройщик сможет справиться с задачей в короткие сроки, то он работает самостоятельно, но имеет право привлекать в качестве генеральных подрядчиков другие компании. Некоторые микрорайоны мы изначально распределяем на ряд застройщиков, для того чтобы получить максимальный результат. Я считаю, что это правильная политика: бессмысленно держать земельные участки в резерве, когда в городе много желающих строить, а готовых для освоения территорий не хватает.

— Какие площадки сегодня являются наиболее перспективными в плане жилищного строительства? Где именно в Челябинске ведется активное строительство, и какие компании там работают?

— Наиболее перспективны в плане жилищного строительства запад и северо-запад Челябинска. Город будет расти преимущественно в этих направлениях, и на данный момент в разработке находится уже довольно большое количество микрорайонов. В частности, если говорить о массовой застройке, то можно назвать микрорайоны 33а, 34а; 33, 34. На этих площадках работает ООО «СтройКом», которое может сдавать около 100 тыс. кв. м в год. Еще один крупный застройщик — ООО «Артель-С» — уже начал осваивать 29 микрорайон. Застройкой 17 микрорайона занимается ЗАО «Челябгражданстрой». 5 микрорайон активно осваивается ООО «Легион-С». ЗАО «Монолит-инвест» заканчивает застройку 27 микрорайона.

Что касается так называемой точечной застройки, то в Тракторозаводском районе, а также в районе улиц Братьев Кашириных — Косарева ведет работы ООО «Массив». Улицу Братьев Кашириных (в районе бывшего тепличного хозяйства) застраивает ООО «Жилстрой-9». ЗАО «Наука, техника маркетинг в строительстве» осваивает территорию за станцией скорой помощи, на улице Молодогвардейцев. В Металлургическом районе работает ООО «Мечелстрой». Ведется застройка Советского района в районе улиц Доватора-Блюхера.

Не могу не сказать и о малоэтажном строительстве. Так, например, 35 микрорайон на Северо-Западе отдан под такую застройку компании «Артель-С». Малоэтажные дома предполагается возводить в поселке Северные Шершни, очень хорошо подходит для этого и Краснопольская площадка. А строить такое жилье в центре города, конечно, не оправдано как экономически, так и с точки зрения соответствия архитектурному облику мегаполиса.

— По данным Челябинской гильдии риэлторов, к концу 2006 г. средняя стоимость квадратного метра жилья самой популярной в Челябинске 97-й серии составит 31-32 тыс. руб., в то время как два года назад цифры были практически в два раза меньше. В чем Вы видите причины столь значительного роста цен? Кому выгодна такая ситуация?

— Стоимость жилья растет по нескольким причинам. Во-первых, на рынке сложилась определенная цена, которую никто из застройщиков снижать не хочет. Хотя реальная возможность для этого есть: себестоимость жилья сейчас чуть ли не в 2 раза ниже, чем его рыночная цена. Например, есть дома, в которых себестоимость квадратного метра равна 17-18 тыс. руб., а продаются квартиры по 35 тыс. руб. за квадратный метр. Цену наращивают сами застройщики. А если жилье по такой цене продается, а оно продается, то зачем же кто-то будет снижать цену и терять прибыль? Это было бы просто нелогично. Кроме того, например, ООО «Производственно-строительное объединение крупнопанельного домостроения и строительных конструкций» (ПСО «КПДиСК»), который выпускает популярную 97-ю серию домов, каждый квартал повышает цену на свои конструкции, тем самым способствуя удорожанию жилья. В то же время руководство ОАО «ЖБИ-1» утверждает, что себестоимость его конструкций — 10 тыс. руб./кв. м и, максимум, может возрасти до 15 тыс. руб. В любом случае цена изделий КПДиСК существенно выше, она доходит до 35 тыс. руб. за кв. м.

Тем не менее, даже при необоснованном росте стоимости конструкций застройщики вполне могли бы умерить свои аппетиты относительно цен на жилье. Да, прибыль в этом случае будет несколько меньше, но все равно останется существенной. Однако сейчас строителям хочется получать сверхприбыли, они к этому уже привыкли. А практика, когда все застройщики работали на генподряде у государства и предприятий и получали за это разумные деньги, уже почти забыта. Между тем, таким способом по-прежнему строят детские сады, поликлиники, тепловые сети. И никто из занимающихся этим застройщиков еще не отказывался от работы и не жаловался на тяжелую жизнь.

— Как, по Вашему мнению, можно остановить стремительное удорожание жилья? Какие меры предпринимает городская администрация для того, чтобы сдержать цены?

— Выход из сложившейся ситуации я вижу в наращивании объемов строительства и создании здоровой конкуренции на рынке. Чем больше компаний будет поставлять строительные конструкции, тем меньше будет цена на них. В этом случае застройщики уже не будут привязаны к конкретному заводу и, следовательно, смогут снизить себестоимость жилья. В связи с этим полагаю, что скоро ЖБИ-1 начнет наращивать производственные мощности.

Кроме того, чем быстрее будет строиться жилье, тем больше будет предложение на первичном рынке, и, следовательно, цены перестанут расти с такой скоростью.

Муниципалитет же просто не в состоянии повлиять на рост цен только административными мерами. И вариантов практически нет, так как все мы находимся в ситуации рынка, и он диктует свои условия, хотя контроль со стороны администрации сейчас очень важен.

— Одним из условий выполнения мероприятий приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» является обеспечение строительной отрасли стройматериалами в достаточном количестве и необходимого качества. Является ли это проблемой для Челябинска?

— Судя по тому, насколько наши предприятия и застройщики нацелены на работу, в строительных материалах как таковых недостатка сейчас нет. У строителей есть выбор. Если они не пользуются стройматериалами завода «Кемма», то могут использовать продукцию Потанинского кирпичного завода и так далее. Они могут закупать кирпич хоть в Курганской области, если сочтут это выгодным.

Конечно, с увеличением объемов строительства должна развиваться и стройиндустрия. Нужно уже сейчас присматривать резервы на будущее и увеличивать мощности соответствующих потребностям предприятий. Недавно был создан Союз строителей города Челябинска, куда вошли все крупнейшие застройщики, и одним из первых рассмотренных вопросов был именно этот. Кроме того, сейчас очень важно обеспечить стройкомплекс квалифицированными кадрами, нехватка которые будет ощущаться в скором времени. Эта проблема тоже непременно будет решаться.